El edificio en donde habita o tiene una propiedad debe ser conservado.
La vivienda comienza desde la entrada a la finca.
La vivienda, local, plaza de garaje, chalet:
- no sólo es la zona de las ventanas, balcones o escaparates, es toda la construcción, fachada, tanto exterior como interior.
- no sólo es el techo y suelo colindante con la vivienda superior o inferior, es también la cubierta o tejado y los cimientos.
- no sólo es la red de tuberías interiores, son todas las de la finca, ascendentes, descendentes y red de saneamiento.
- no sólo son las instalaciones propias de la vivienda, son, además, las instalaciones del edificio: electricidad, ascensor, gas, agua, aire acondicionado, calefacción, antenas, porteros automáticos, extintores, etc.
- no sólo es su chalet, es el contorno de su urbanización, calles, jardines, luces, red de saneamiento, etc., si depende de la comunidad. Piscina, zonas de juegos y ocio, todo es común.
- no sólo es su plaza de aparcamiento, son todos los elementos comunes del garaje, puerta de entrada, alumbrado e instalaciones.
La Ley de Propiedad Horizontal en su Artículo 20 dice:
“Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pago y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso como secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”
Es deber de todos los propietarios conservar la finca en perfectas condiciones. La conservación debe ser vigilada por todos los propietarios y comunicar cualquier problema a los responsables, presidente, empleados y profesionales contratados al efecto.
Si en la finca no existe un correcto mantenimiento y una perfecta conservación pierde valor en su conjunto. Además las reparaciones serán más costosas.
En su vivienda particular, cada vez que existe una avería o es necesario repararla, avisa a un profesional o a una empresa para llevar a cabo el trabajo, en los edificios, urbanizaciones y garajes, deberá hacerlo de la misma forma.
En el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se dice:
“Artículo 9.-
1.-Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, están o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3., 4. y 5. de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales establecidas en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el articulo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2.- Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.”
La falta de conservación de los edificios es una muestra de falta de cultura estética y de educación comunitaria necesaria para la conservación del hábitat en el que nace el individuo, crece y progresa. Conservar éste (propietario o inquilino) es algo que debe enseñarse desde que las personas entran en el periodo de educación y la sociedad debe ser consciente de este hecho.
El mantenimiento reduce los gastos de reparaciones, además de no menguar el valor de los inmuebles y de las urbanizaciones. La conservación y mantenimiento de las instalaciones, a través de profesionales y empresas de servicios especializadas, supone un gran ahorro. Un mantenimiento, además de dar mayor vida a las instalaciones, proporcionará un mayor confort. También evita la degradación del medio ambiente. Siempre se ha dicho " vale más prevenir que curar ".
Por otra parte, además de la pura conservación y mantenimiento de un edificio, deben tenerse en cuenta las normas de funcionamiento y convivencia establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, Estatutos que se establezcan, Normas de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios, si existen, y acuerdos de juntas.
Algunos propietarios, cuando otros desean contratar un mantenimiento, por el sentido erróneo que tienen del ahorro, tratan de evitarlo. Son los que ahorran en el momento, pero cuando se debe llevar a cabo una gran obra, debido a la falta de un mantenimiento correcto, normalmente no se presentan en las reuniones. Con el mantenimiento y conservación se consigue un ahorro de energía, menos gastos de reparación, el inmueble no pierde valor y existirá un mejor confort y disfrute de los elementos de la finca y de la urbanización.
El Código Civil establece lo siguiente:
" ARTICULO 1907: El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
ARTICULO 1908: Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:
1º. Por la explosión de máquinas que no hubieran sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuvieran colocadas en lugar seguro y adecuado.
2º. Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
3º. Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
ARTICULO 1909: Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufra sólo podrá repercutir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.
ARTICULO 1910: La cabeza de la familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma. "
Sentencias existen al respecto, como la del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1.992 por desprendimiento de un elemento de fachada y muerte de un viandante, siendo condenada la Comunidad. La Audiencia Territorial de Pamplona, en la sentencia de enero de 1.985, deja claro que: " indudable resulta la obligación de la comunidad de reparar defectos en elementos comunes y atender el buen estado de conservación de los mismos, sin perjuicio de las acciones que pueda tener la comunidad, sobre la base del artículo 1591 del Código Civil o el Reglamento V. P. O, para reclamar contra quién supone sea el causante de los defectos constructivos. "
La falta de pago de uno o varios propietarios no exime al resto de las reparaciones necesarias y urgentes, sobre todo las que pueden causar accidentes a los usuarios de la finca y viandantes, es decir, a terceros.
Debe ser consciente que es fundamental mantener la finca y la urbanización, siendo necesario actualizar las cuotas o recibos de aportación mensual para los gastos corrientes. Debe mantenerse la seguridad de la casa, al igual que se mantiene la del coche, de las instalaciones privadas y los elementos más valiosos. No se debe dudar en disponer de los fondos establecidos por Ley para el mantenimiento.El local o vivienda que se cuidan con tanto esmero en su decoración interior está dentro del edificio, de una urbanización, que, a veces, no se quiere mantener y conservar, costando mucho, a los responsables de la finca, Presidente y Administrador, recaudar los fondos correspondientes. Esto evitará muchos problemas en las comunidades, en las juntas de propietarios y entre todos los comuneros.
Conservar los edificios en su aspecto exterior no es suficiente, es necesario un mantenimiento total. Es fácil asomarse a un edificio que sobresalga en altura sobre los demás, y a parte de divisar una bella panorámica, a lo lejos, se puede ver la parte interior de los edificios colindantes: patios en mal estado, chimeneas que se caen, terrazas llenas de aislantes brillantes para intentar quitar alguna gotera de forma provisional, cubiertas con tejas en mal estado, terrazas interiores de viviendas cerradas de cualquier forma, equipos de aire, etc. Realmente situaciones poco agradables y a veces deprimentes por falta de conservación.
No es intención dar instrucciones de lo que debe o no hacer cada uno. En cada finca y urbanización se puede hacer lo que los propietarios deseen y las normas legales establezcan, solamente se trata de puntualizar sobre algunos de los muchos aspectos que configuran un edificio, una comunidad de propietarios y algunos de sus componentes.
El Presidente y Administrador podrán tomar medidas urgentes y después comunicarlo a todos los propietarios en junta.
El Administrador, a fin de evitar responsabilidades, deberá comunicar al Presidente y en Junta los problemas que ve en la falta de mantenimiento de la finca y para evitar si se ha comunicado o no, se debe dejar constancia en acta y si ya se ha celebrado la Junta y no se convoca otra por par
te del Presidente, deberá comunicarlo por escrito a todos los propietarios a fin de que tengan conocimiento.
Es deprimente observar algunas fincas, pero aun es más ver en las condiciones de confort que tienen las viviendas, sin pensar en que todo ese confort se puede ver truncado por la falta de conservación del caparazón que guarda lo más preciado. NO ESCATIME ESFUERZOS PARA CONSERVAR SU FINCA.
LA VIDA DIARIA DE SU COMUNIDAD, EL LUGAR DE DESCANSO DIARIO TIENE QUE CONSERVARSE, COMUNIQUE A SUS VECINOS QUE NO ABANDONEN SU HOGAR AL DETERIORO Y AL RIESGO. Debe saber convivir y mantener el edificio y la urbanización en donde habita, en donde trabaja, aunque no sea de su propiedad.
