• El edificio en donde habita o tiene una propiedad debe ser conservado.

La vivienda  comienza desde la entrada a la finca.
La vivienda, local, plaza de garaje, chalet:              

Es deber de todos los propietarios  conservar la finca en perfectas condiciones.  La conservación debe ser vigilada por todos los propietarios y comunicar cualquier problema a los   responsables, presidente, empleados y profesionales contratados al efecto.

• La Ley de Propiedad Horizontal en el  “Artículo 9.-

1.-Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, están o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.”

“Artículo 10.- (Ley Propiedad Horizontal)

1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.”

Si en la finca no existe un correcto mantenimiento y una perfecta conservación pierde valor en su conjunto. Además las reparaciones serán más costosas.  

En su vivienda particular, cada vez que existe una avería o es necesario repararla,  avisa a un profesional o a una empresa para llevar a cabo  el trabajo, en los  edificios, urbanizaciones y garajes, deberá  hacerlo  de la misma forma.

La dejadez en  de conservación de los edificios es una muestra de falta de cultura  estética y de educación comunitaria necesaria para la conservación del hábitat en el que nace el individuo, crece y progresa.  Conservar éste (propietario o inquilino)  es algo que debe enseñarse desde que las personas entran en el periodo de educación y la sociedad debe ser consciente de este hecho.            

El mantenimiento reduce los gastos de reparaciones, además de no menguar el valor de los inmuebles y de las urbanizaciones.  La conservación y mantenimiento de las instalaciones, a través de profesionales y empresas de servicios especializadas, supone un gran ahorro. Un mantenimiento, además de dar mayor vida a las instalaciones, proporcionará  un mayor confort.  También evita la degradación del medio ambiente.  Siempre se ha dicho  “vale más prevenir que curar”.

Por otra parte, además de la pura conservación y mantenimiento de un edificio, deben tenerse en cuenta las normas de funcionamiento y convivencia establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, Estatutos que se establezcan,  Normas de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios, si existen, y acuerdos de juntas.

Algunos propietarios, cuando otros desean contratar un mantenimiento, por el sentido erróneo que tienen del ahorro, tratan de evitarlo.  Son los que ahorran en el momento, pero cuando se debe llevar a cabo  una gran obra, debido a la falta de un mantenimiento correcto, normalmente no se presentan en las reuniones.  Con el mantenimiento y conservación se consigue un ahorro de energía, menos gastos de reparación, el inmueble no pierde valor y existirá un mejor confort y disfrute de los elementos de la finca y de la urbanización.

• El Código Civil establece lo siguiente:

" ARTICULO 1907: El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.

ARTICULO  1908: Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:

1º.  Por la explosión de máquinas que no hubieran sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuvieran colocadas en lugar seguro y adecuado.

2º.  Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.

3º.  Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.

4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

ARTICULO 1909: Si el daño de que tratan los dos  artículos anteriores resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufra sólo podrá  repercutir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.

ARTICULO 1910: La cabeza de la familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.  "

Sentencias existen al respecto, como la del Tribunal Supremo de 30 de junio   de 1.992 por desprendimiento de un elemento de fachada y muerte de un viandante, siendo condenada la Comunidad.   La Audiencia Territorial de Pamplona,  en la sentencia de enero de 1.985,  deja claro que: " indudable resulta la obligación de la comunidad de reparar defectos en elementos comunes y atender el buen estado de conservación de los mismos, sin perjuicio de las acciones que pueda tener la comunidad, sobre la base del artículo 1591 del Código Civil o el Reglamento V.  P.  O, para reclamar contra quién supone sea el causante de los defectos constructivos.  "

La falta de pago de uno o varios propietarios no exime al resto de las reparaciones necesarias y urgentes,  sobre todo las que pueden causar accidentes a los usuarios de la finca y  viandantes, es decir, a terceros.

Debe ser consciente que es fundamental mantener la finca y la urbanización, siendo necesario actualizar las cuotas o recibos de aportación mensual para los gastos corrientes. Debe mantenerse la seguridad de la casa, al igual que se mantiene la del coche, de las instalaciones privadas y los elementos más valiosos.  No se debe dudar en disponer de los fondos establecidos por Ley  para el mantenimiento. El local o vivienda que se cuidan con tanto esmero en su decoración interior está  dentro del edificio, de una urbanización, que, a veces, no se quiere mantener y conservar, costando mucho a los responsables de la finca,  Presidente y  Administrador, recaudar los fondos correspondientes.  Esto evitará  muchos problemas en las comunidades, en las juntas de propietarios y entre todos los comuneros.

Conservar los edificios en su aspecto exterior  no es suficiente, es necesario  un mantenimiento  total. Es fácil asomarse a un edificio que sobresalga en altura sobre los demás, y  a parte de divisar una bella panorámica, a lo lejos, se puede ver la parte interior  de los edificios colindantes: patios en mal estado, chimeneas que se caen, terrazas  llenas de aislantes brillantes para intentar quitar alguna gotera de forma provisional, cubiertas  con tejas en mal estado, terrazas interiores de viviendas cerradas de cualquier forma, etc. Realmente situaciones poco agradables y a veces deprimentes por falta de conservación.

No es intención dar instrucciones de lo que  debe o no hacer cada uno.  En cada finca y urbanización se puede hacer lo que los propietarios deseen y las normas legales establezcan, solamente se trata de puntualizar sobre algunos de los muchos aspectos que configuran un edificio, una comunidad de propietarios y algunos de sus componentes.

Es deprimente observar algunas fincas, pero aun  es más  ver en las condiciones de confort que tienen las viviendas, sin pensar en que todo ese confort se puede ver truncado por la falta de conservación del caparazón que guarda lo más preciado. NO ESCATIME ESFUERZOS PARA CONSERVAR SU FINCA.

Debe saber convivir   y  mantener el edificio y la urbanización en donde habita, en donde trabaja, aunque no sea de su propiedad.

A continuación se hace referencia a algunas sentencias:

• “Sentencia nº 169/2008 de Audiencia Provincial - Madrid, Sección 20ª, de 07 de Marzo 2008.

Más en cualquier caso la Comunidad de Propietarios está obligada por Ley (art. 10 LPH) a realizar las obras de mantenimiento y conservación del inmueble de que forma parte el local comercial en planta baja y precisamente la persistencia de humedades cuyo posible origen sea el deficiente funcionamiento o mantenimiento de las conducciones del Canal de Isabel II o del Ayuntamiento de Madrid no hacen sino confirmar que la Comunidad de Propietarios la obligada a poner fin a las causas, utilizando para ello todas las acciones incluso las jurídicas en defensa de la propia edificación.
El citado precepto (art. 10 de la LPH en su nueva redacción) se limita a consagrar el deber que tienen las comunidades de ejecutar las obras necesarias para conservar el edificio en las debidas condiciones de estanqueidad entendiendo esta como impermeabilización seguridad y habitabilidad.

En el primer apartado, pese a que la redacción del precepto se refiere únicamente a las obras de conservación, su aplicación debe hacerse extensiva según opinión unánime de la doctrina y de la jurisprudencia a las de reparación en sentido estricto e incluso a la rehabilitación cuando su objeto sea mantener o adaptar los edificios a las condiciones de seguridad, habitabilidad, estanqueidad y estructura exigible.
Las obras de reparación pueden tener como causa el desgaste normal del edificio pero las reparaciones pueden deberse a acontecimientos imprevistos o caso fortuito. En este último supuesto es la Comunidad la que debe soportar el coste de la reparación salvo que la misma se deba a una actuación negligente del titular del uso exclusivo (lo cual no se ha probado en el presente supuesto).”

“Sentencia nº 101/2007 de Audiencia Provincial - Valladolid, Sección 3ª, de 23 de Marzo 2007

a) que la forma en que se produjo la caída y la causa de la misma, -extremos sobre los que se centran la controversia- son hechos que han quedado debidamente acreditados, tras la ponderación conjunta de lo manifestado y explicado por el propio perjudicado en su interrogatorio judicial junto con lo declarado por una testigo presencial de los hechos que aunque vinculado afectivamente al actor, ha ofrecido una sólida y precisa exposición, según libre convicción del Juzgador de instancia, que como es bien sabido opera con las ventajas que le otorgan los principios de inmediación, contradicción y oralidad procesal. Y a ello debe agregarse, como datos indiciarios, el hecho que en el informe de urgencias elaborado a consecuencia de la atención prestada al lesionado el mismo día del siniestro, ya se hiciera constar como causa de las lesiones una caída en el portal de su domicilio por agua de lluvia acumulada y además que las lesiones sufridas y el diagnóstico que en el mismo se describe (contusión dorso -lumbar) concordantes con el tipo de siniestro descrito, es decir, caída hacia atrás. Como acertadamente refiere la Sentencia apelada en sus hechos probados, el siniestro se produce cuando el actor bajaba las escaleras del edificio de su comunidad y "al llegar al rellano resbaló al estar todo el suelo lleno de agua cayendo sentado de forma violenta hacia atrás sobre un escalón".

b) que esta situación de acumulación de agua en un elemento común y de paso, como es el rellano del portal del edificio constituía un claro y objetivo factor de riesgo de caída para los usuarios, y además era conocida por la Comunidad pues ya había ocurrido en ocasiones anteriores cuando llovía, y en este sentido, lo afirmado por el actor viene a ser corroborado por la declaración prestada por el Administrador de la Comunidad que admite que esta sabía de los problemas de filtraciones de aguas pluviales así como que algún vecino lo había dicho y advertido y en el mismo sentido, el documento o circular enviado por la propia comunidad apenas  un mes después de ocurrido el siniestro de litis dando cuenta de la instalación de un tejadillo en el portal con el que al parecer se pretendía atajar parte del problema aunque finalmente resultara de escasa efectividad, (doc. 1 escrito de contestación).
y

c) que ante tal situación de riesgo la comunidad estaba obligada a adoptar de inmediato alguna medida o remedio eficaz tendente a eliminar el peligro que representaba la acumulación de agua en el rellano del portal, o, cuando menos, haber advertido de forma bien visible y explicita de tal peligro, pues nuestro ordenamiento -artículo 10.1 Ley de Propiedad Horizontal - impone a la Comunidad el deber de conservar y mantener los elementos y servicios comunes en debidas condiciones de habitabilidad y seguridad. No es además el actor perjudicado -como erróneamente entiende la recurrente- quien debe acreditar la falta de diligencia en que pudo incurrir la Comunidad, sino esta -a quien en principio es imputable la situación de riesgo- quien debe demostrar que ha adoptado todas las medidas necesarias en evitación de que se produjera una caída como la ocurrida, o en otro caso, que dicha caída se produjo por una causa totalmente ajena a la misma o que fue imprevisible o fortuita, efecto jurídico probatorio que en absoluto ha conseguido.”

• Sentencia nº 2021/2007 de Audiencia Provincial - Guipúzcoa, Sección 2ª, de 30 de Enero 2007

“TERCERO.- Y por lo que hace referencia al segundo de los motivos de recurso alegados y que hace referencia, tal y como ya ha quedado expuesto, a la cuestión de fondo objeto de debate, una vez verificado el examen de las actuaciones y a la vista de la prueba en ellas practicada, y más puntualmente la pericial practicada en el curso del procedimiento, ha de precisarse que la Juez a quo ha valorado dicha prueba en toda su justa medida, por cuanto que de la misma resulta acreditado que el inmueble en el que se asienta la vivienda propiedad de Dª. Soledad, inmueble situado en la DIRECCION000, nº NUM000, de la localidad de _____, carece en su fachada lateral de la oportuna impermeabilización, motivo por el cual cuando fue nivelada la acera existente a la altura de la vivienda, sita en la planta NUM002 o piso NUM003 del portal, tras las oportunas obras realizadas por el Ayuntamiento de la localidad, el agua de lluvia comenzó a penetrar en el edificio y a causar las humedades que padece la mencionada demandante en su vivienda, por lo que no cabe duda de que la mencionada demandada ha de realizar las obras tendentes a poner fin a dicha situación a esa situación, es decir, a impermeabilizar en debida forma la fachada del edificio.

En efecto, ha quedado probado en las actuaciones de la prueba pericial practicada en la persona de D. _____, y que no ha sido desvirtuada por ninguna otra prueba practicada en el curso del procedimiento, que el edificio carece en su fachada de la pertinente impermeabilización y que si el mismo se encontrara debidamente impermeabilizado, el agua de lluvia no produciría humedad alguna, al margen de las obras que pudieran o no realizarse en la acera adyacente, dado que el mencionado perito fue claro en su informe, ratificado y aclarado en presencia judicial, ante las preguntas que le fueron formuladas, al señalar que "Se han producido humedades a causa de filtraciones de agua de lluvia a través del muro de fachada por falta de impermeabilización de la misma" y que "Es la parte inferior del muro de fachada la que carece de aislamiento, por lo que el agua de lluvia retenida se filtra por el mismo, produciendo las humedades en la zona inferior de las paredes interiores de la vivienda de la actora".

Y, dado que el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina que "Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad", no puede por menos que concluirse que dicha Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, nº NUM000, de la localidad de ____, se encuentra obligada a mantener el edificio en el que se asienta y los elementos comunes del mismo en adecuadas condiciones de uso y disfrute, por lo que ha de afrontar las obras precisas para poner fin a esa situación que padece la demandante, con motivo de la falta de impermeabilización de la fachada del inmueble, como ha sido solicitado por la mencionada demandante, aún cuando es lo cierto que ha sido rechazada la pretensión asimismo formulada por ella de condena de la entidad al abono de los gastos de reparación, por las razones expuestas en la sentencia de instancia y que no han sido controvertidas en esta instancia, siendo ese el motivo por el que ha de concluirse que procedía la condena de dicha demandada en el sentido expuesto, tal y como ha sido acordado por la Juez a quo en la sentencia impugnada, la cual ha de ser íntegramente confirmada, con desestimación total del recurso contra ella interpuesto.”