En las viviendas con terrazas, azoteas de uso y disfrute de un determinado vecino o con la propiedad, zona de patios, etc. se plantea el cerramiento de estos elementos totalmente o en parte sin la debida autorización de la Comunidad de Propietarios y sin las licencias correspondientes del Ayuntamiento.
Será muy importante que en las primeras juntas y antes o cuando se plantee el cerramiento de terrazas, establecer un modelo para todos. Hay propietarios, sobre todo en las primeras juntas, que se oponen tajantemente a cualquier modelo de cerramiento, no siendo aprobado, pero la práctica indica que a lo lago de los años se termina cerrando sin las debidas autorizaciones y la comunidad no dice nada, acarreando, en consecuencia, diversidad de modelos. La euforia como propietario “novato” se ha pasado.
Cuando ante un problema de denuncia por parte de un vecino de la finca o de cualquiera de las fincas colindantes ante el Ayuntamiento, posiblemente, si se insiste, será requerido a fin de que formalice la correspondiente licencia. Normalmente el Ayuntamiento solicitará la autorización de la Junta de Propietarios que deberá tomar un acuerdo por unanimidad, algo que no es fácil conseguir.
Lo que está claro es que la mayoría de las veces se hacen los cerramientos sin autorización de la Comunidad y si nadie denuncia permanecerá en el tiempo.
La terraza no pertenece al piso desde donde se entra a ella, los habitantes de la casa tienen, exclusivamente, el derecho a su utilización y disfrute, formando parte de la configuración exterior del edificio, siendo consideradas como elementos comunes tal y como queda establecido en el Artículo 396 de Código Civil:
“Artículo 396 : Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”
Propietario que cerró terraza y la Comunidad no dice nada:
En muchas comunidades se procede al cerramiento de la terraza sin la debida autorización de la Comunidad y Ayuntamiento, pasando el tiempo sin que ninguno de los vecinos denuncie la actuación.
En estos casos, es conveniente, que el propietario que ha procedido al cerramiento de la terraza disponga de algún tipo de documento, como puede ser el levantamiento de acta notarial con las correspondientes fotografías en donde de fe que al día de la fecha existe el cerramiento, haciendo esto con el fin de la prescripción y que nadie de la Comunidad o colindantes puedan denunciar pasado el tiempo de prescripción de los hechos, siendo documento justificativo suficiente. No será suficiente una factura, aunque si ayudará, si y sería un documento importante las fotografías aéreas de los centros oficiales correspondientes.
Propietario que desea cerrar terraza y solicita autorización a la Comunidad:
Para el cerramiento de la terraza se precisa un acuerdo unánime y si dentro de este acuerdo se establece un modelo de cerramiento será obligado su cumplimiento para todos los propietarios. En el caso de que no se autorice no podrá proceder al cerramiento.
Propietario que desea cerrar la terraza como otro vecino que no solicitó autorización:
Se da el caso de que un propietario desea cerrar la terraza y en junta no se le autoriza, pero existe otro propietario que ya la cerró hace años, habiendo prescrito, en este caso la Comunidad no podrá negarse y el propietario procederá al cerramiento de la terraza.
Propietario que desea cerrar la terraza y solicita licencia en Ayuntamiento y autorización de la Junta:
El propietario que desea cumplir con toda la normativa solicitando autorización para el cerramiento de la terraza, permiso de la Comunidad, licencia del Ayuntamiento, como en todos los casos el acuerdo se debe tomar por unanimidad y aportar un acta al solicitar la licencia en el Ayuntamiento en donde se autorice el cerramiento.
Responsabilidad de reparación de elementos del cerramiento:
La autorización de la Comunidad, con el fin de evitar problemas futuros, deberá reflejar que se hace con la condición de que la reparación y daños que pueda causar a los vecinos durante su ejecución y en el futuro serán a su cargo, no pudiendo eliminar la separación entre la terraza y el salón, evitando, posiblemente, en el caso de las comunidades que tienen calefacción, que debido a la ampliación de los metros calefactados tenga frío y exija a la Comunidad en un futuro mayor calefacción en su vivienda.
Modificación del coeficiente de propiedad:
Algunos propietarios autorizan el cerramiento pero indican que se modifique el coeficiente de propiedad al hacer habitable la terraza. Se deber partir de la base que el cerramiento no debe ser óbice para quitar la cristalera, ventana, cerramiento cerámico y puerta y en consecuencia la terraza seguirá siendo de uso y disfrute del propietario, pero no propiedad y en consecuencia no procede la modificación del coeficiente de propiedad.
Prescripción de esta obras:
La obra de cerramiento de una terraza constituye, en principio, una infracción urbanística y como tal, según la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del suelo de la Comunidad de Madrid:
“Artículo 236.Plazo de prescripción de infracciones y sanciones.
1. La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción.
2. La prescripción de las sanciones por la comisión de infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años.
Artículo 237. Inicio del cómputo de la prescripción de infracciones y sanciones.
1. El plazo de prescripción de las infracciones comenzará a correr desde el día en que la infracción se haya cometido o, en su caso, desde aquel en que hubiera podido incoarse el procedimiento sancionador. A este último efecto, se entenderá posible la incoación del procedimiento sancionador desde el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.
Cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquélla nunca comenzará a correr antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos.
En las infracciones derivadas de una actividad continuada, la fecha inicial del cómputo será la de la finalización de la actividad o la del último acto con el que la infracción se consuma.
2. El plazo de prescripción de las sanciones comenzará a correr desde el día siguiente a aquél en que adquiera firmeza, la resolución por la que se imponga la sanción”.
La falta de acciones de la Comunidad de propietarios, contra un vecino que ha cerrado la terraza, durante años, supone que existe una aceptación tácita de la obra.
La prescripción puede ser administrativa y civil:
La prescripción Administrativa depende de las normas urbanísticas y está establecida en 4 años.
Para la prescripción civil, según el Código Civil en su capítulo III “ DE LA PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES”,
“Artículo 1964. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.”
Para el caso que tratamos la prescripción es de 15 años.
En algunos casos de cerramientos y otras situaciones en las comunidades de propietarios, debido a los enfrentamientos entre vecinos, rencores, etc. no se permiten actuaciones que son de sentido común, por lo que es importante acudir a lo que establece el Código Civil en:
“Artículo 3.
1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.
2. La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita.”
y en el:
“Artículo 7.
1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.”
El hecho de que se haya comprado el piso con la terraza cerrada no lleva consigo que no se pueda reclamar. Un propietario indica: compre el piso con la terraza cerrada y ahora proceden contra mí, todo es posible siempre que no haya pasado el plazo y no pueda justificar cuando se realizó la obra.
Reparación terrazas de uso privativo:
Es conveniente examinar la escritura de División Horizontal de la Finca y Estatutos con el fin de ver si se refleja algo al respecto.
Habrá que ver del tipo de reparación que estamos hablando, puede ser una pequeña reparación de mantenimiento, por lo que en estos casos es conveniente que sea realizada por el propietario que tiene el uso y disfrute privativo. Pero si el problema es de carácter estructural la reparación deberá ser por cuenta de la Comunidad.
En el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
“Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.”
