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EL “NEGOCIO” DEL MERCADO DE LA EFICIENCIA ENEGETICA Y REHABILITACIÓN INTEGRAL DE EDIFICIOS.

Salvador Jiménez Hidalgo, Administrador de Fincas colegiado nº 2662 de Madrid

VIVENCIAS DIARIAS DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO CON RESPECTO A LA REHABILITACION Y LA EFICIENCIA ENERGETICA

Todos sabemos y somos conscientes de la importancia y necesidad de rehabilitar y mejorar la eficiencia energética de nuestros edificios y viviendas. Quizás el mayor, y a veces, el único patrimonio que tenemos.

Los empresarios, que somos profesionales de la Administración de Fincas colegiados, conocedores del estado del parque inmobiliario mejor que nadie, somos los primeros en desear que los edificios que administramos se encuentren en las mejores condiciones constructivas y que se efectúen obras de rehabilitación energética, que proporcionen una reducción del gasto energético del edificio de la Comunidad o Propiedad.

El Gobierno, consciente de la situación actual de la construcción, del parque inmobiliario y de la necesidad de impulsar y levantar el sector de la construcción, con la creación de puestos de trabajo, está fomentando y promulgando, por medio de sus Ministerios y departamentos, una serie de leyes y reales decretos que impulsen y desarrollen el mercado de la rehabilitación y la eficiencia energética.

Por otra parte, en la mayoría de las jornadas y congresos a los que he asistido, siempre oigo la palabra negocio al referirse a lo que puede representar para el sector de la construcción el tema de la eficiencia energética y la rehabilitación de edificios. Sin embargo, la rehabilitación no termina de tomar un impulso real que fortalezca, de forma continua, el mercado.

No se está teniendo en cuenta que, para que exista negocio, tienen que existir dos partes: una que “vende” y otra que quiera “comprar”.

Hasta hace poco, el sector de la construcción funcionaba porque un promotor quería vender (compraba un solar, construía un edifico, vendía los pisos y obtenía un beneficio), por otro lado había unos compradores a los que les interesaba comprar esos pisos y querían comprarlos.

Ahora, en el nuevo “negocio” solo hay una parte que quiere “vender” (obras de mejora de la eficiencia energética, rehabilitación, proyecto técnico, certificados energéticos, tasas y licencias municipales, IVA, etc.), pero no existe la parte que quiera comprar, estos son los propietarios de edificios o viviendas, a los que nosotros representamos, asesoramos y defendemos. Y a estos, en la mayoría de los casos, se les está imponiendo la “compra”.

Una compra o unas obras, que en su gran mayoría, desconocen cuándo van a amortizar el dinero invertido y cuando van a empezar a comprobar esa reducción de gastos que le hablan de un 30% a un 50%.

Como  unas ventajas a esa rehabilitación se les informa que van a reducir los gastos de calefacción, a tener una mejora del confort de sus viviendas y que ésta se va a revalorizar a la hora de venderla. (Argumento al que no dan mucha importancia, porque no desean vender su vivienda habitual, cuando la venta de pisos está muy difícil y su valor disminuye cada día).

En cumplimiento de los actuales reales decretos, leyes y reglamentos, las Comunidades de Propietarios deben hacer frente a las siguientes actuaciones más significativas:

  • Obras derivadas de la ITE.
  • Inspecciones, cada cuatro años, de los aparatos elevadores.
  • Inspecciones eléctricas de los edificios a partir del 18 de septiembre 2013.
  • Instalación de contadores de calorías en los radiadores de calefacción y válvulas termostáticas, antes del 31/12/2016
  • Inspecciones de eficiencia energética de instalaciones térmicas. (R..D. 10/2014 de 6 febrero)
  • Adaptación de las antenas colectivas al dividendo digital.
  • Certificado de eficiencia energética de la vivienda, si se quiere vender o alquilar.

Todo ello, a pesar de la crisis económica, está ocasionando la necesidad de aprobar unos presupuestos extraordinarios, con las consiguientes derramas para su abono.

El Gobierno, supongo que con la idea de impulsar y favorecer el mercado constructivo de la rehabilitación y la eficiencia energética, ha aprobado varios Decretos-Ley sobre el tema. Algunos de ellos no muy positivos y poco estudiados, a mi parecer.

Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio, que entró en vigor el 7/7/2012.

El artículo 20 de este RD-L establece unos puntos que me llamaron la atención y que podrían ser muy interesantes para la ejecución de las obras, …………. “Si los bancos y cajas quisieran aplicarlos”……. Cosa que a día de hoy no está ocurriendo.

  1. Las comunidades de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal:
  1. Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración.
  2. Constituir un fondo de conservación, mejora y regeneración, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrán cubrir impagos de las cuotas de contribución a las obras correspondientes.(No especifica importe, y se supones que es distinto y adicional al fondo de reserva, actualmente del 5% del presupuesto anual)

Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas:

En esta Ley se modifica la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

Se modifican los artículos 2,3,9,10 y 17 y la Disposición adicional de la Ley 49/1960 de P.H.

El punto más importante es el incremento hasta tres años del plazo para la afección real y los créditos preferentes. (art. 9.1.e). Lo que es muy importante y positivo a la hora de reclamar deudas a los morosos.

Otro objetivo es evitar que los regímenes de mayoría impidan la realización de las actuaciones prevista en esta Ley. Para ello:

Art. 9.1.c: Se amplia la servidumbre de paso del propietario, que está obligado a permitir la entrada en su piso/local para realizar obras conforme esta Ley.

Art. 10 en materia de obras: Tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo de juntas las obras impuestas por la Administración o solicitadas por los propietarios en los siguientes casos:

  • Mantenimiento, conservación y las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad así como las condiciones de ornato.
  • Obras derivadas del deber legal de conservación cuando sean impuestas por la Administración.
  • Obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad y, en todo caso, las requeridas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años.

Como novedad, pueden solicitar la realización de estas obras no solo el propietario de la vivienda, así como el del local.

Pago de las obras: Los gastos derivados de las obras de reparación necesarias y obligatorias serán costeados por todos los propietarios. El acuerdo de la junta de propietarios versará únicamente sobre la aprobación de la derrama y su abono.

¿Yo me pregunto?: Si LA NUEVA LEY PROPIEDAD HORIZONTAL:

  • Establece el carácter obligatorio y sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietarios para la realización de obras cuando éstas vengan impuestas por las Administraciones Públicas. (dará lugar, por la situación económica actual, a situaciones complejas en las Comunidades de Propietarios).
  • El legislador pretende remarcar la obligación que tienen las COMUNIDADES de Propietarios, de realizar las obras de conservación y mantenimiento. (esto creo que lo hace mal, porque dice que no hará falta acuerdo de la Junta, para a continuación establecer que sea la Comunidad quien determine la forma de pago de dichas obras) ¿el Legislador sabe como funcionan las Comunidades de Propietarios?. ¿algún Presidente se va a arriesgar a contratar unas obras de importancia sin consultar a los propietarios de su Comunidad?.
  • El Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, D. Vicente Magro, ha manifestado: Se trata de una reforma hecha por técnicos de la edificación, no por juristas. En este sentido “la forma en que está redactada perjudica al funcionamiento de las Comunidades de Propietarios.
  • Según los expertos, es una situación, que puede dar lugar a que recaiga sobre los Presidentes de las Comunidades una gran responsabilidad por ejecutar unas obras sin necesidad del consenso del resto de propietarios. D. Vicente Magro, recomienda que las comunidades escojan un perito técnico de la edificación que dictamine sobre el carácter obligatorio o no de las obras (Más gastos para la Comunidad, y si dictamina que no son obligatorias, ¿juicio contra la Administración?

R.D. 10/2014 sobre inspecciones de eficiencia energética de instalaciones térmicas.

-. Establece como agentes cualificados para realizar las inspecciones, en primer lugar, a las Empresas mantenedoras de las instalaciones térmicas. (Si los defectos existentes son debidos a falta de mantenimiento, ¿nos lo van a comunicar y van a asumir el costo de la reparación?). Alguna duda le quedará al legislador cuando, en el caso de resultar negativa la inspección, si la realiza la empresa mantenedora de la instalación, debe constar expresamente la frase: ¿Conozco que no estoy obligado a acometer las recomendaciones de mejora y que las puede realizar una empresa diferente a la que ha realizado esta inspección? Y se hará constar la conformidad del titular de la instalación.

-. Respecto al control de la inspección periódica se realizara cada doce años. La primera de ellas a los doce años de la puesta en servicio de la instalación. -. Si la primera inspección la realiza una OCA, ¿porqué hay que hacerle un control de su inspección?, ¿es que no son de fiar las inspecciones de las OCA?, solo sería justificable si la inspección la realizar la empresa de mantenimiento. Hay que tener en cuenta que cada inspección le cuesta dinero a la Comunidad de Propietarios o a la Propiedad del edificio.

 -. El control de la inspección es cada doce años. En ese periodo se han podido hacer seis o tres inspecciones, según las fuentes de energía que se empleen. En ese control ¿qué se va a inspeccionar, la primera, segunda, …. última inspección realizada?. Y si la primera, ó segunda inspección tenía defectos, ¿cómo se detecta?. No olvidemos que todas las inspecciones y controles son a cargo de la Comunidad de Propietarios o Propiedad, y no gratuitas por parte de los organismos competentes.

 ¿Cuál es la posición de las dos partes del “negocio” de la rehabilitación, vendedor y comprador, y porqué no termina de consolidarse en el mercado?

  1. Vendedor:

Es el más beneficiado del negocio. Aumentarán las oportunidades de empleo y los ingresos, para todos los agentes intervinientes, en un mercado que, aunque ahora parece reactivarse algo, estaba prácticamente en la UVI.

Veamos algunos de los beneficiarios en el supuesto de unas obra de rehabilitación en una Comunidad de Propietarios cuyo presupuesto es de 100.000,00 €, sin IVA.

-. Honorarios profesionales del técnico que emite el certificado de eficiencia energética (1%)

-. Honorarios profesionales del técnico por redacción de los proyectos técnicos (3%)

-. Honorarios profesionales del técnico por dirección facultativa de las obras (7%)

-. Honorarios profesionales del técnico Aparejador por dirección facultativa de obras (3%)

-. Honorarios profesionales del técnico por coordinación de seguridad y salud (1,5%)

-. Coste de la ejecución de obras y equipos (100%)

-. Coste del seguro de responsabilidad civil de la comunidad por las obras (1,5%)

-. Coste de la alarma en los andamios instalados (2%)

-. Coste del IVA (21%)

-. Coste al Ayuntamiento por licencia de obras (0,95% + 1.000,00 €) (Actualmente el Ayuntamiento ha rebajado el importe del 4% al 0,95%, hasta un máximo de 3.000,00 €).

-. Coste al Ayuntamiento por la ocupación de vía pública de los andamios instalados ( entre el 7% y el 10%). (Ojo a la altura del andamio, porque influye en el costo de la tasa).

-. Costo al Ayuntamiento por la ocupación de la calzada o acera para el acopio de materiales (1%).

Como vemos, una actuación en rehabilitación por importe de 100.000,00 €, a la Comunidad de Propietarios se le aumenta hasta un 148,95%.

Además, de acuerdo con la resolución de 24 de marzo de 2.015 del Consejo de Administración del IDAE , B.O.E. nº 107 de 5 de mayo de 2.015, si la Comunidad de Propietarios o la Propiedad del edificio, va a solicitar algún tipo de ayudas para la rehabilitación al IDAE (Instituto para la Diversificación y el Ahorro de la Energía), el costo por la gestión de la ayuda, gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de su solicitud ante el IDAE, no superarán el 4% del importe de la ayuda otorgada, con el límite de 3.000,00 € por expediente. (Se puede estimar en un 2,70%, entre la ayuda base y un préstamo reembolsable). Todo ello nos da un costo final de la obra de 100.000,00 € en 151.650,00 €. Lo que representa un aumento del 51,65 % del presupuesto original

  1. Comprador:
  • A los propietarios sólo les queda pagar, como pueda cada uno, el costo de las obras, y ……rezar para que tanto los Técnicos, como la Empresa que va a realizar las obras, tengan experiencia, sean profesionales y los costos finales sean los proyectados. Además de poner una vela a todos los santos para que las ayudas prometidas sean una realidad y no recibir una carta en que le digan que se ha terminado el fondo del presupuesto aprobado por los Organismos Públicos. O que los morosos que no puedan pagar esas derramas extras no sean muchos, porque si no, van a tener que aprobar otro presupuesto adicional para pagar lo que aquellos no pueden.
  • Los Empresarios, Administradores de Fincas colegiados. Sí, esos agentes del proceso de los que todos, Organismos Públicos y privados, están de acuerdo en que somos imprescindibles para realizar todo el proceso de rehabilitación de un edificio, somos los que vamos a llevar la mayor carga del trabajo.

Los Empresarios, Administradores de Fincas colegiados en todo este proceso, somos imprescindibles para coordinar e informar de todo el proceso, pero es que además, partimos con una gran ventaja respecto al resto de los agentes que intervienen, es la experiencia que nos la proporcionan los 15 años transcurridos desde la implantación de la ITE en Madrid. Además, conocemos las peculiaridades de cada Comunidad y de sus propietarios, y sabemos como enfocarla en cada una de ellas.

Y el proceso seguido para la ITE es similar al que habrá que aplicar a la Eficiencia energética y Rehabilitación.

SEGURAMENTE MUCHOS OS PREGUNTAREIS ¿CUAL ES EL PAPEL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO EN TODO EL PROCESO?:

  • Los Administradores de fincas Colegiados constituyen la vía más segura y eficaz para la difusión de las normativas municipales y estatales entre los propietarios de viviendas, la forma más rápida y clara (circulares, juntas, teléfono). Sin nuestra presencia y trabajo todo el proceso sería mucho más complicado y lento. Y no digamos, una vez iniciadas las obras, la coordinación entre todos los agentes que intervienen en la ejecución de las obras y los propietarios que, no olvidemos, seguirán viviendo en sus casas.
  • En la mayoría de los casos, a nosotros nos corresponden las siguientes fases del proceso de la rehabilitación:

1.- Informar sobre la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética a la Comunidad/Propiedad, (cuándo, qué y como)

2.- Proponer al Técnico o Técnicos que la realicen. Tanto para los certificados de eficiencia energética, como proyectos de obras y direcciones facultativas. Solicitando varios presupuestos de honorarios para cada paso.

3.- Solicitar presupuestos de las obras a diversas Empresas Constructoras.

4.- Explicar y proponer a la Comunidad de Propietarios (con nuestra mayor o menor experiencia en construcción), el presupuesto más conveniente para la ejecución de las obras y su adjudicación.

5.- Negociar la forma de pago más ventajosa para la Comunidad.

6.- Contratar la gestión de ayudas y subvenciones y además solicitar, preparar y facilitar toda la documentación necesaria a la empresa o profesional que se encargue de la gestión.

7.- En muchos, casos intentar conseguir un crédito bancario para el pago de las obras en varios años.

8.- Pasar al cobro las derramas extraordinarias para el abono de las obras.

9.- Preocuparnos porque se soliciten y abonen las tasas y la licencia municipal que ampare las obras.

10.-Contratar un seguro de R.C. para la comunidad, puesto que el normal, que tiene la Comunidad, no cubre estas obras.

11.-Pagar las certificaciones de obras o pagos acordados en contrato.

12.-Cuando en la realización de las obras se producen defectos, recibimos las quejas de los propietarios afectados o interesados, y tenemos que transmitirlas a la Dirección Técnica y/o a la Constructora. A veces, algunos propietarios, se nos quejan como si nosotros fuésemos los constructores o la Dirección Técnica.

13.-Cualquier obra derivada de la ITE ha requerido no menos de tres o cuatro juntas extraordinarias.

¿Alguien cree que se está teniendo en cuenta a la parte “compradora”. ¿Se está procurando buscar soluciones prácticas para el pago de las obras por parte de los propietarios?.

¿Se está valorando el trabajo extra que una rehabilitación representa para los Empresarios, Administradores de Fincas colegiados, y que todo ello tiene un coste económico extra que no tiene nada que ver con los honorarios mensuales por gestionar la Comunidad y su presupuesto anual ordinario?. ¿Qué sin nuestra ayuda y colaboración es prácticamente imposible realizar una rehabilitación?. Yo creo que no.

De muestra un ejemplo. En la última jornada formativa de presentación de las nuevas líneas de ayuda para el Ahorro y Eficiencia Energética promovida por el IDAE, al preguntarle, en la sección de preguntas, al Jefe del Departamento Doméstico y Edificios, que era uno de los ponentes, si entre los costes elegibles para dichas ayudas estaban incluidos los honorarios extras de los Empresarios, Administradores de Fincas colegiados, su rápida respuesta fue NO.

Si nosotros nos encargáramos de la gestión de las ayudas, si por cualquier circunstancia se produce un error, y no se concede la subvención, la Comunidad de Propietarios nos reclama que abonemos el importe previsto de la subvención. En el Colegio de Administradores tenemos numerosos expedientes , relativos a reclamaciones a los Administradores por subvenciones no concedidas por ITE, ascensores, etc.

¿Cuáles son las barreras existentes para fomentar e impulsar la rehabilitación?

Actualmente las principales barreras para su aplicación son las de la concienciación social y las económicas. Los propietarios no quieren o no pueden meterse en obras que no sean imprescindibles o les sean exigidas por los organismo oficiales.

Las económicas son de todo tipo y habrá que plantearse muchas cosas por parte de todos.

  • Aplicar el tipo reducido de IVA para todas las actuaciones de reforma y rehabilitación, independientemente de los porcentajes de materiales y mano de obra. (Para la instalación de una silla o plataforma salvaescalera se aplica el 10%, si se instala un segundo ascensor o uno principal el 21%).
  • El Ayuntamiento debería eliminar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) en los trabajos para suprimir las barreras arquitectónicas.
  • Actualmente el Ayuntamiento ha reducido el ICIO del 4% al 0,95%, con un máximo de 3.000,00 € sobre el presupuesto, pero si las obras son de fachadas y llevan aparejado la instalación de andamios, por ocupación de vía pública, se cobra además entre el 7% y 10%. (ojo a la altura del andamio, porque influye en el costo de la tasa)y otra cantidad por la ocupación de la calzada o acera para el acopio de materiales.
  • Las subvenciones no nos convencen, porque en numerosas ocasiones, aun empezadas las obras, nos comunican que se han acabado los fondos dotacionales, o se entregan tarde.
  • Para los Administradores no suele ser fácil encontrar a Técnicos expertos en rehabilitación y cuyos presupuestos se ajusten a la realidad y no salgan numerosas partidas no previstas que disparen el costo final.
  • Con las Constructoras pasa algo parecido, antes casi ninguna quería trabajar para las Comunidades por la problemática que representan. Ahora muchas Empresa te ofrecen presupuestos , que en la Administración se desecharían por baja temeraria.

¿Qué podemos hacer entre todos para incentivar el mercado de la eficiencia energética y rehabilitación integral de edificios?

Es necesario que por parte de la sociedad se perciba la necesidad del mantenimiento y la mejora del parque de viviendas, no sólo por cuestiones estéticas y de habitabilidad, sino también por la mejora de la accesibilidad y la eficiencia energética de nuestros edificios. Y ello es competencia de los Organismos Oficiales correspondientes, lo que nos facilitará nuestro trabajo informativo, para que no piensen en las Comunidades que es cosa del Administrador.

A los Administradores de fincas colegiados, no nos resulta nada fácil explicar y convencer a nuestros administrados de las ventajas y el ahorro que resulta de realizar una rehabilitación energética, cuando tienen que pagar unas obras cuya amortización, incluidos los ahorros, en el mejor de los casos va a ser entre 7 y 10 años.

La realidad más común: Los propietarios ¿Asisten a las Juntas?, ¿conocen el nombre de su Presidente?, ¿del Administrador?, ¿del propietarios del 1º-5º? ¿han estado alguna vez en el Cuarto de calderas? ¿Cuarto de máquinas del ascensor?, ¿Terraza?. Para muchos propietarios la “Comunidad” es algo que empieza en el portal y en muchos casos termina en la puerta de su vivienda. Por ello deberemos:

  • Impulsar ayudas, desgravaciones y subvenciones/préstamos para la rehabilitación y reforma energética eficientes en edificios y viviendas. Nosotros apostamos por los préstamos a bajo interés y suprimir las subvenciones.
  • Aplicar el tipo más reducido de IVA para todas las actuaciones de reforma, rehabilitación y eficiencia energética.
  • Anular la obligación de que los comuneros tengan que declarar en el IRPF las subvenciones concedidas por rehabilitación y eficiencia energética. (existe el precedente de no declarar las ayudas para la adaptación de las antenas colectivas al dividendo digital (RDL 9/2.015 de julio (BOE de 11 de julio)). O en caso contrario, que puedan declarar los gastos de las obras por las que se dan las subvenciones, que son mucho mayores. Las subvenciones tienen trampa.
  • Incentivar la formación y profesionalización del sector.
  • Crear un registro de técnicos que verdaderamente están preparados para realizar los certificados energéticos de los edificios y los proyectos de eficiencia energética y rehabilitación. (La Orden de 5 de julio de 2.013 regula el régimen y funcionamiento de los agentes rehabilitadores en el ámbito de la comunidad de Extremadura, y en ella regula que para obtener el título deberán superar, entre otros requisitos, un curso formativo).
  • Las Empresas que quieran sobrevivir han de mejorar en todos los aspectos: Formación, calidad y competitividad han de ser sus señas de identidad. Actualmente existe en el sector personal insuficientemente formado. Es preciso seleccionar y formar al personal de forma continua, tanto Técnicos como Empresas.
  • La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal puede causar problemas en las Comunidades: Si las obras son obligatorias, no hará falta acuerdo de la junta, pero sí para establecer la forma de pago. ¿Qué Presidente asumirá la responsabilidad de contratarlas sin el consenso de sus copropietarios?.

CONCLUSIONES:

Todo el proceso seguido para la ITE, es similar al que habrá que seguir para la rehabilitación y eficiencia energética de los edificios.

En las circunstancias económicas actuales, es muy improbable que las Comunidades quieran hacer una rehabilitación integral de sus edificios.

Yo propondría que se hiciera un certificado energético y de rehabilitación integral del edificio por decreto, con algunas soluciones para su aplicación. Con ello las Comunidades, aunque sea por fases, las obras que realicen estarán comprendidas en las recomendadas para la obtención del certificado energético más favorable.

Y ahora viene la pregunta más importante: ¿quién nos asegura que si realizo esas obras que nos dice el técnico que ha realizado el certificado energético, son las correctas, o que el certificado está realizado por un técnico con experiencia suficiente?. Y no ocurra, como está sucediendo ahora, con los certificados de las viviendas que se venden o alquilan, que en muchos casos, todos sabemos, que no sirven para nada.

Los Administradores de Fincas Colegiados, en el cumplimiento de nuestro trabajo y en la defensa de los intereses de nuestros administrados, estamos encantados de colaborar y facilitar la labor de los Ayuntamientos y de los Técnicos y Empresas constructoras que trabajen en los edificios que administramos.

Creo que con estos Reales Decretos-Ley se abre un camino de esperanza para el futuro del mercado inmobiliario, y nos gustaría poderlo recorrer juntos y contad con vosotros, porque seáis de los más preparados para las obras de rehabilitación, y eficiencia energética.

                                                                                                             Madrid, 17 de julio 2.015    

Sábado, 25 de Mayo de 2019

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