Administrador de Fincas adscrito a un Colegio Profesional, Asociación Profesional o no. Defensa de las Comunidades Propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal dice:

“Artículo 13.- 

1.- Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: 
a) La Junta de propietarios. 

b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. 

c) El Secretario. 

d) El Administrador. 

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

En este mismo artículo punto sexto dice:

6.- Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con calificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. también podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.“

A este respecto en la Audiencia Provincial de Santander, sentencia 00198/2010  (C.G.P.J)  se  dice :

"TERCERO: Se impugna también el nombramiento de administrador, lo que debe ser acogido. En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal da plena libertad a la Junta para designar administrador cuando este es elegido de entre los propios comuneros; pero cuando se trata de elegir a alguien externo a la comunidad, la Ley ha impuesto la exigencia de cualificación profesional bastante, en aras a proteger los intereses de todos los comuneros; el art. 13,6 LPH exige así que el administrador no propietario cuente con una " cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones". Como pone de manifiesto toda la doctrina científica, los términos legales son indudablemente poco claros y precisos, pero es criterio mayoritario que el texto legal buscó precisamente no consagrar la exigencia de colegiación  para el ejercicio del cargo; destacando que junto la exigencia de una cualificación profesional suficiente está acompañada de la precisión de que debe estar legalmente reconocida. Por todo ello, debe concluirse que, desde luego, cumplen esos requisitos los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regulados esencialmente por el Decreto 693/1968 d 1 de Abril; pero no quedan excluidos otros profesionales cuya titulación legalmente reconocida pueda considerarse bastante a acreditar su cualificación  profesional. En el presente caso, sin embargo, el administrador nombrado en el acuerdo impugnado no ostenta más titulo de cualificación profesional que un curso de gestión de fincas impartido por el Instituto Superior de Estudios como centro colaborador de la Universidad de Vic, cuyo certificado de aprovechamiento expedido el 11 de Junio de 2007 expresamente indica que se trata de un titulo expedido al amparo del entonces vigente art. 34,3 de la Ley Orgánica 6/2001 de Universidades, que autorizaba a estas la expedición de diplomas y títulos propios, pero careciendo de los efectos que las disposiciones legales otorgan a los títulos de carácter oficial; y aunque acredita la pertenencia a una asociación de gestores, es claro que ello no supone conferir reconocimiento legal alguno a aquella titulación. En definitiva, asiste la razón a la parte actora, pues el nombramiento efectuado por la Junta recae en persona que no reúne las condiciones legales, y en este sentido el acuerdo infringe la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el recurso debe ser estimado en este punto, sin que sea óbice a ello que el mismo administrador hubiera sido nombrado anteriormente."

Entre tantas dudas que se presentan está  si la calificación profesional es demostrable de alguna forma. En su momento el Colegio Profesional de Administradores de Fincas  así lo acredita, pero, actualmente, cualquiera puede ser administrador de fincas, así como otras profesiones. El problema es que cuando se dice por los usuarios “el administrador de  mi casa se  ha quedado con.... es un estafador..”, estamos metiendo a todos en el mismo “saco” y creando una falsa reputación  de la profesión. Somos muy dados a generalizar.

No se quiere decir con esto que todos los profesionales que están adscritos a un colegio profesional, asociación, etc. sean perfectos.

Los Colegios profesionales disponen de mayor seguridad en cuanto a formación, información, notificaciones, contactos con Organismos Oficiales, siendo el Colegio la voz de todos los Colegiados ante estos Centros Oficiales, algo que no puede hacerse de forma individual, está claro que hacen más fuerza las colectividades.

Pero sin entrar  en más detalles, lo que nos interesa es destacar el problema de los profesionales que,  dentro del colectivo de los Colegios, utilizan  éste para gestionar mal las propiedades de sus administrados, causando graves problemas a la credibilidad  general.

Por ello hay que dejar constancia de que  esto no es permisible, están  jugando con la profesionalidad del GRAN colectivo de Administradores de Fincas, siendo necesario  desenmascararles.

Pero para ejercer la actividad de desenmascarar a los “falsos profesionales”  por una comunidad de propietarios, por un propietario de varios edificios en alquiler, no es fácil, por lo que es necesario contar con Colegios Profesionales que tienen su despacho jurídico para asesorar y actuar, en su caso, contra esta clase de personas  que se lucran de la confianza de los administrados.

Las Comunidades de Propietarios y los administrados, en casos de estos, no conocen lo que deben hacer, acudir al juzgado (largo, costoso y tedioso..), acudir al Colegio Profesional (siempre que esté dado de alta en el Colegio correspondiente), pero en algunos casos esto no es así. El “falso profesional” se ha cuidado muy mucho de no darse de alta en Colegio alguno y, en consecuencia, el Colegio de Administradores no puede hacer nada. En otros casos  sí está dado de alta no queda más remedio que  denunciar el caso ante el Colegio Profesional, para lo cual acudirá a éste y presentará la denuncia correspondiente. El Colegio citará  al Profesional dado de alta en el Colegio a fin de que aclare la denuncia que se acordó ponerle en la Junta de Propietarios. Hay que tener en cuenta que el profesional expulsado del Colegio Profesional puede seguir ejerciendo como administrador de fincas. ¿Esto es lógico?, entendemos que no, aunque la Ley de P.Horizontal lo permita, ¿Esto es defensa de los consumidores? NO, es crear problemas y posiblemente pequeñas estafas que los administrados no denunciarán en los Juzgados correspondientes.

Por eso es importante, aunque no sea obligación de estar inscrito  pero SI aceptar los estatutos del Colegio Profesional correspondiente con el fin de que el Administrado, comunidad de propietarios, tenga una forma de defenderse y asesorarse, además quedando  constancia y pueda ser publicado  en el Boletín Oficial correspondiente que debería constar en que apartado se publica, Anuncios, etc., así como en que Boletín, comunidad autónoma, provincial, etc. 

No entramos en más detalles, pero está claro que los LEGISLADORES también cometen errores y muchas veces  LEGISLAN para evitar pleitos y por no estudiarlo bien lo que hacen es  generar pleitos nuevos. Con esta falta de control de las personas que pueden administrar y gestionar los fondos de una comunidad de propietarios crea, en muchos casos, una indefensión, ya que la Comunidad de Propietarios no procederá a la reclamación Judicial y se limitará a la búsqueda de otro administrador libre, es decir, que no está adscrito a colegio alguno en donde acepta unas condiciones éticas. Hemos dicho en muchas ocasiones que el administrador de fincas no es un  contable, es un asesor y vigilante de que se cumplan las normativas estatales, autonómicas y municipales. Entendemos que LOS LEGISLADORES  se equivocan una vez más y legislan sin conocer la verdadera realidad de las Comunidades de Propietarios.

En otro apartado  presentamos la relación de denuncias publicadas en los Boletines Autonómicos contra Administradores de Fincas y que el colegio de Administradores de Fincas de la Comunidad Autónoma correspondiente ha denunciado en defensa de los intereses de las Comunidades de Propietarios, aunque nos encontramos con el problema de falta de transparencia de los colegio profesionales, asociaciones, etc., MALAMENTE SE PUEDE DEFENDER ASI LA PROFESION DANDO GARANTIA A LOS ADMINISTRADOS. SE PUEDE DAR DE BAJA EN UN COLEGIO PROFESIONAL, ASOCIACIÓN, ETC.Y DARSE DE ALTA EN OTRO. Si queremos defender la profesión como colegio, asociación , etc. debe existir transparencia.

Igualmente a continuación se reproduce  la Nota de Prensa de la CNMC.

NOTA DE PRENSA

La CNMC publica el Informe sobre los nuevos Estatutos Generales de los Colegios de Administradores de Fincas y su Consejo Superior

- Informa sobre el Proyecto de Real de Decreto que regirá la actividad de dichos profesionales

- Considera que los colegios profesionales requieren una profunda reforma normativa, aún pendiente, que incremente la libre competencia y mejore la regulación.

PN/CNMC/025/15 PROYECTO DE REAL DECRETO POR EL QUE SE APRUEBAN LOS ESTATUTOS GENERALES DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES DE ADMINISTRADORES DE FINCAS Y DE SU CONSEJO GENERAL

Estas restricciones reducen la oferta de servicios, limitan los incentivos de los profesionales a prestar servicios innovadores y de mayor calidad, incrementan los precios y facilitan la aparición de prácticas anticompetitivas que perjudican la competencia y el interés general.

En el caso concreto de los nuevos Estatutos de los Colegios de Administradores de fincas, la CNMC solicita que se elimine la exigencia indirecta de colegiación obligatoria para ejercer la profesión. La Comisión recuerda que el acceso a una profesión y su ejercicio solo puede limitarse con carácter excepcional y basado en los principios de necesidad y proporcionalidad por una norma con rango de Ley. Esta situación no se da en el caso de los Administradores de Fincas.

Por otra parte, la CNMC considera injustificado que para acceder a esta profesión se exija como requisito un título oficial universitario de grado, en cuyo plan de estudios se incluyan conocimientos directamente relacionados con la administración de fincas. Esta medida supone una restricción no justificada en su necesidad y proporcionalidad y supone limitar la actividad a un número injustificadamente reducido de operadores.

En cuanto a la actividad de peritaje, incluida en los Estatutos, la CNMC recomienda evitar plantear la reserva de la actividad de pericia exclusivamente a los colegiados y, que por lo contrario, puedan ser incluidos otros profesionales, técnicos  competentes habilitados para hacerlo, ya que no existe amparo legal para ello.

Finalmente, la CNMC recomienda evitar que los conceptos de intrusismo y el de competencia desleal sirvan, incorrectamente, para restringir el acceso a la actividad  de administrador de fincas, una profesión no regulada y de libre acceso.

La CNMC recuerda que se debe extremar la cautela en la regulación de la función  genérica del Colegio Profesional cuando se alude a “adoptar medidas conducentes a  evitar el intrusismo profesional y a procurar la armonía y colaboración entre  colegiados”. Ambos conceptos no pueden amparar obviamente actos susceptibles de  infringir la normativa de defensa de la competencia.

SENTENCIA C.G.P.J.

"SENTENCIA En Madrid, a 8 de noviembre de 2016 Esta Sala ha visto el presente recurso de casación con el número 3395/2015 que ante la misma pende de resolución, interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Domingo Lago Pato en nombre y representación de la entidad Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, bajo la dirección Letrada de Don Fernando Ron Martín, contra sentencia de fecha 3 de julio de 2015 dictada en el Procedimiento Ordinario 546/2013 por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid . Siendo partes recurridas la Procuradora de los Tribunales Doña María José Moruno Cuesta en nombre y representación de APAF-Asociación Profesional de Administradores de Fincas, bajo la dirección Letrada de Don José Alejandro Garrido Castro y el Abogado del Estado, en la representación que ostenta.

....

FALLO

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido PRIMERO.- Que debemos estimar y estimamos el recurso de casación interpuesto por el representante legal del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas contra la sentencia de la Sección Segunda del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 3 de julio de 2015 (rec. 546/2013 ) que se casa y anula. SEGUNDO.- Que debemos estimar el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas contra la resolución de la Oficina Española de Patentes y Marcas de 27 de junio de 2012 y contra la resolución de 27 de febrero de 2013 que la confirma en reposición, por las que se accedió a la concesión de la marca nº 3.013.673 "APAF, ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS" (mixta) para la clase 35, anulando la resoluciones administrativas impugnadas y acordando, en consecuencia, la denegación de la marca solicitada. TERCERO.- No hacemos expresa condena sobre las costas de este recurso de casación ni sobre las devengadas en la instancia."

 

 

Miércoles, 16 de Octubre de 2019

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