Finca colindante, obras nuevo edificio, obras reparación medianería daños, responsabilidades, forma de actuar.
Uno de tantos problemas que pueden surgir en la Comunidad puede ser debido a la demolición, vaciado y construcción, obras reparación medianería, en definitiva, de un edificio.
En estos casos se debe tener en cuenta las siguientes fases de actuación, tales como demolición del edificio, pilotaje y muros, vaciado a fin de construir sótanos, edificación de plantas y cubierta.
El Código Civil dice:
“Artículo 1902.El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.”
“Artículo 1968. Prescriben por el transcurso de un año:
1º La acción para recobrar o retener la posesión.
2º La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia, y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1902, desde que lo supo el agraviado.”
- Demolición: en el caso de que solamente se realice la demolición del edificio colindante y esté mucho tiempo vacio el solar, se debe, antes de que procedan a la demolición, levantar acta notarial (con el correspondiente reportaje fotográfico que realizará el notario) sobre la situación de la finca en la que habito o administro, debiendo intervenir un Arquitecto contratado por la Comunidad y, si es posible, el Técnico responsable de la demolición. El Arquitecto de la Comunidad realizará un informe debidamente visado en el Colegio de Arquitectos.
En estos casos, posiblemente, las medianerías de la finca quedarán al en malas condiciones, con vigas al descubierto, sin los aislamientos necesarios, etc. hasta que comience la construcción, por lo que será necesario proceder al aislamiento a fin de que no penetre el frío y la humedad, deteriorando los elementos constructivos, trabajos que se ejecutara por la propiedad de la medianería o finca que queda en pié.
- Pilotaje, muros, vaciado: normalmente antes de proceder al vaciado del solar, se forma el pilotaje y muros sobre los que se asentará el edificio, debiendo actuar de la mismo forma que en el caso de la demolición, Notario, Arquitecto de la Comunidad y Arquitecto director de la nueva obra, con el correspondiente informe técnico sobre la situación de mi finca, muros, viviendas, etc.
De toda esta documentación se informará al promotor y director técnico de la obra en la que se hace mención especial a la situación actual de mi edificio, responsabilizándole de los daños que se puedan producir como consecuencia de las obras durante la construcción y al cabo del tiempo, debido a que, a veces, aparecen problemas después de un tiempo largo, un año, etc., por lo que es conveniente no dejar cerrado el asunto, pueden aparecer problemas por el asentamiento de la nueva finca.
- Final de la obra: si existen daños como consecuencia de la obra se deberá proceder al levantamiento de acta notarial, informe de Arquitecto contratado por la Comunidad y si es posible con la presencia del Arquitecto director de la obra, hacer una valoración de los daños a través de un perito, informando al promotor y Arquitecto director de la obra de los daños causados a fin de que proceda a su reparación en el plazo que se estime, en caso contrario será necesario proceder a la reclamación por vía judicial antes de un año a fin de que no prescriba , dando poderes a favor de letrados y procuradores en la Junta correspondiente.
En el caso de que el tiempo sea muy justo para la reclamación se podrán hacer reclamaciones, mediante carta notarial, burofax, etc., evitando que el plazo prescriba.
Reparación medianería con finca colindante, servidumbre de paso:
El Código Civil en el "Artículo 569.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue."
Muchas veces nos encontramos con la necesidad de proceder a la reparación de la medianería. pero el acceso solamente se puede hacer por la finca colindante. La propiedad de esta finca tiene oblicgación de permitir el paso. La propiedad de la ootra finca puede establecer una fianza a fin que garantice el pago de los daños que se puedan causar, debiendo ser ésta justa y nunca abusiva.