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Las actividades molestas en una Comunidad pueden ser variadas, aunque no todas las que consideran algunos vecinos son tales. A veces la falta de convivencia con un vecino  genera un problema y cualquier situación se considera como molesta.

Las actividades molestas, peligrosas, no permitidas por los Estatutos de la Comunidad, perjudiciales para la salud, etc. deben ser comunicadas al Presidente de la Comunidad, que, a su vez, en el caso de disponer de Administrador de Fincas Colegiado, le consultará sobre el asunto y revisará  la normativa.

En necesario probar la actividad molesta, prohibida presentando la documentación necesaria y justificativa. Si la actividad ha causado o causa daños será necesario cuantificar éstos mediante documentación, peritación, etc. Si la actividad es molesta se puede llegar a privar  al propietario o inquilinos de la utilización de los elementos comunes (piscina, garaje, etc.) e incluso de la vivienda, local durante un tiempo.

Se deberán aportar pruebas suficietnes de que la actividad que se pretende denunciar son "molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas", no es conforme la idea  de que se condirera, por algunos vecinos, inmoral y falta de etica. Tampoco se podrán aprobar normas estatuarias qe prohíba las actividades personales dentro de su vivienda, si pueden aprobar prohibir actividades que sean ilícitas, pero la actividad, por ejemplo, el ejercicio de la prostitución no es una actividad ilícita.En cuanto a esta actividad hay que tener en cuenta:El Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal dice :” 2.- Al propietario y al ocupante del piso o local no les esté permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos,  que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
El problema está en  discernir si se considera  una  actividad  molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, para ello será necesario probar  ante los Organismos competentes y demostrar ante la justicia estas consideraciones, algo que no es fácil. Posiblemente sea más fácil probar las molestias de un vecino ruidoso, inquilinos que alteran la convivencia de la Comunidad, que el hecho de que una persona ejerza la actividad de la prostitución en su vivienda, bien sea como propietaria o como inquilina. Los motivos morales y éticos no están considerados en la Ley de Propiedad Horizontal.
En muchas juntas alguno de los propietarios propone que se redacten  unos estatutos donde quede prohibido este tipo de actividad en las viviendas o se tome algún tipo de acuerdo similar, debe quedar claro que los propietarios de la Comunidad no tienen potestad para  establecer normas dentro  de la actividad personal que tenga cada propietario o inquilino dentro de su vivienda.

DECRETO 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas. Ver:  http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1961-22449


La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 7.2 dice: “2.- Al propietario y al ocupante del piso o local no les esté permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

"Centro de Documentación Judicial
Roj: SAP M 6342/2011 Id Cendoj: 28079370082011100197 Órgano: Audiencia Provincial Sede: Madrid Sección: 8 Nº de Recurso: 822/2009 Nº de Resolución: 196/2011 Procedimiento: Recurso de apelación Ponente: MARIA MARGARITA VEGA DE LA HUERGA Tipo de Resolución: Sentencia AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8 MADRID
SENTENCIA: 00196/2011 AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID Sección 8 1280A FERRAZ, 41 N.I.G. 28000 1 7012589 /2009 RECURSO DE APELACION 822 /2009 Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1673 /2007 Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de MADRID De: Luis Carlos , Argimiro Procurador: DAVID GARCÍA RIQUELME, DAVID GARCÍA RIQUELME Contra: C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 Procurador: JOSÉ ANTONIO SANDÍN FERNÁNDEZ Ponente : ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA SENTENCIA Nº 196
Magistrados: ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a dieciséis de mayo de dos mil once.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario número 1673/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandanteapelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador D. José Antonio Sandín Fernández, y de otra, como demandados-apelantes D. Luis Carlos y D. Argimiro , representados por el Procurador D. David García Riquelme.
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, en fecha 13 de mayo de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Estimo en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sandín Fernández en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 NUM000 de Madrid contra D. Luis Carlos y D. Argimiro , declaro haber lugar parcialmente a la misma y en su virtud:
Condeno a D. Luis Carlos a cesar definitivamente en todos los ruidos que viene desarrollando en la vivienda que ocupa en el piso NUM001 de la c/ DIRECCION000 NUM000 de Madrid privándole del derecho de uso de ese piso por tiempo de tres años, declarando extinguidos sus derechos de uso sobre la vivienda durante ese tiempo bajo apercibimiento de lanzamiento. Condenando a D. Argimiro a estar y pasar por esta resolución. Absolviendo a los demandados del resto de los pedimentos contra ellos aducidos y con expresa
condena en costas a los demandados."
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpusieron sendos recursos de apelación por la parte demandada D. Luis Carlos y D. Argimiro , que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12/05/2011.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 (en adelante C de P) de Madrid se promueve demanda de juicio ordinario contra don Luis Carlos y don Argimiro sobre cesación en el desarrollo de actividades incómodas y molestas, al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960 , reformada por la ley 8/1999 (LPH ), así como sobre indemnización de daños y perjuicios. Alega que don Argimiro es propietario del piso NUM001 situado en dicho inmueble, ejercitando desde hace muchos años los derechos y obligaciones dimanantes de la titularidad de la vivienda, si bien aparece todavía como titular registral del mismo su madre doña Catalina . Que el referido piso es ocupado en exclusividad por el hijo del anterior, don Luis Carlos , quien desde hace más de dos años viene desplegando un comportamiento insoportable en la vivienda, originando ruidos intolerables especialmente por las noches, lo que hace totalmente imposible una normal convivencia.
El 13 mayo 2009 se dictó sentencia estimatoria de la demanda en cuanto a la acción de cesación de actividades incómodas y molestas, no acogiendo la acción de indemnización de daños y perjuicios al no cumplir lo preceptuado en el artículo 219 de la LEC .
Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por ambos codemandados.
Recurso de don Luis Carlos , fundado en los siguientes motivos:
1.- Error en la valoración de las pruebas testifical y documental practicadas, insuficiencia de las mismas para calificar la actividad controvertida como molesta, aplicación incorrecta del artículo 7.2 de la LPH .
2.- Incorrecta imposición de las costas a la parte demandada por aplicación errónea del artículo 394.2 de la LEC , así como absoluta falta de fundamentación de tal imposición que vulnera el artículo 24 de la Constitución Española (CE ).
Recurso de don Argimiro , sólo en cuanto a la imposición de costas a los demandados a pesar de estimar parcialmente la demanda, en aplicación del artículo 394.2 de la LEC .
Recursos a los que se opone la C de P, solicitando que se confirme la sentencia dictada.
SEGUNDO.- Recurso de don Luis Carlos .
Establece el artículo 7.2 de la LPH lo siguiente:
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Como recoge la sentencia de primera instancia en su fundamento tercero, del conjunto de la prueba practicada se considera acreditado que el demandado, don Luis Carlos , viene desarrollando desde hace varios años -se dice desde el 2005- en el piso que ocupa, NUM001 de la DIRECCION000 número NUM000 de Madrid, actividades molestas que alteran la normal convivencia con los demás vecinos del edificio, y perturban de forma grave el descanso durante el día y especialmente durante la noche, mediante la emisión de ruidos a un volumen excesivo, procedentes de aparatos de audio y televisión, e incluso tocando instrumentos de percusión. Y todo ello a la vista, no sólo, de la declaración de los testigos en el acto del juicio, vecinos de dicho inmueble así como del número 37 de dicha calle, sino también del informe de la policía municipal que consta en los autos de fecha 31 octubre 2005, donde se refleja que la medición de ruidos resultó positiva.
También se deriva de los expedientes tramitados por la oficina de atención al ciudadano, y de las numerosas quejas que vienen realizando los vecinos por tal motivo, habiéndose personado en varias ocasiones agentes de la policía municipal. La última denuncia en la comisaría se realiza el 4 febrero 2009, por la vecina del piso 4º B, que declaró como testigo en el acto del juicio, y que refiere sucesos ocurridos en los días anteriores.
De todo ello cabe concluir el carácter notablemente perturbador de la actividad llevada a cabo en la vivienda por el demandado y de los importantes trastornos que produce a los vecinos del inmueble, que sirve todo ello de sustento a las acciones ejercitadas, cesación definitiva de la actividad y privación de uso por tres años. Como ya ha sido apreciado por este mismo tribunal anteriormente (sentencia dictada en el rollo 238/09, donde también se ejercía la acción del artículo 7.2 de la LPH ), el paso del tiempo no puede restar importancia y relevancia a los hechos que estuvieron a la base de la demanda y que fueron apreciados de forma directa y con inmediación por la Juzgadora de instancia. Y no se trata de, ni se puede, sustituir el criterio de la Juez por el criterio de este tribunal. Solamente cuando la valoración de las pruebas por parte de la Juzgadora ha sido ilógica, irracional o contraria a las normas de la sana crítica, puede entrar el tribunal de segunda instancia a hacer otra valoración nueva de los medios probatorios, lo que no concurre aquí pues no se ha puesto de relieve ninguno de esos defectos en la valoración judicial.
Se desestima igualmente la alegación sobre la incorrecta imposición de las costas en la primera instancia a la parte demandada, por aplicación errónea del artículo 394.2 de la LEC , a pesar de estimar parcialmente la demanda, que mantienen tanto don Luis Carlos como el recurso de don Argimiro .
Sobre esta cuestión conviene recordar la doctrina jurisprudencial, expresada en las sentencias de 14-9-2007 , 5 y 15-6-2007 , que citan la de 9-6-2006 (sobre los criterios para la imposición de costas), según la cual "la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la "ratio" del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la "estimación sustancial" de la demanda, que, si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del "quantum" es de difícil concreción y gran relatividad...". En este caso se considera, y a pesar de la literalidad del fundamento quinto de la sentencia, que estamos en presencia de una estimación sustancial de la demanda, esto es de las acciones de cesación definitiva de la actividad y privación de uso por tres años, aunque no se acuerde la indemnización de daños y perjuicios al no cumplirse los requisitos del artículo 219 de la LEC . Posibilidad que la doctrina, como se ha visto, contempla, sin que se aprecie vulneración del artículo 24 de la CE .
Por todo lo anterior procede desestimar ambos recursos y confirmar la sentencia de primera instancia.
TERCERO.- Las costas de estos recursos se imponen a los apelantes, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
III.- FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS los recursos de apelación interpuestos por el Procurador don David García Riquelme en nombre y representación de DON Luis Carlos y DON Argimiro contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Madrid, de fecha 13 mayo de 2009 , que se CONFIRMA, con imposición de las costas causadas en ésta
alzada a dichos apelantes.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.
Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy
fe. En Madrid.."

Cualquier restricción que se acuerde deberá ser anotada en el correspondiente Registro de la Propiedad a fin de que pueda afectar a los nuevos propietarios. Estas restricciones afectarán tanto a los propietarios como a los usuarios de las viviendas, locales, plazas de garaje, etc., como pueden ser los inquilinos o de cualquier forma de ocupación. Cualquier actividad que se desarrolle, prohibida, en las zonas privativas y comunes de la finca.

Las actividades   no sólo pueden venir prohibidas por la normativa de la Comunidad de Propietarios, los Organismos Oficiales pueden delimitarlas por la legislación vigente. Se debe tener en cuenta   que no todas las molestias que denuncian algunos propietarios se deben tomar como tales, por lo que se debe verificar con información correcta y veraz, estableciendo la medición y alcance antes de tomar decisiones.

Las actividades que se tratan son denunciables, siendo necesario que el propietario o propietarios afectados denuncien los hechos, por escrito, ante el Presidente de la Comunidad o soliciten que se incluya en el Orden del Día de junta de propietarios, en donde se tomarán los acuerdos correspondientes al respecto, como pueden ser:

  • Requerir al propietario mediante carta notarial, burofax, etc.
  • Acudir al juzgado quién dictará la correspondiente sentencia.

La Comunidad de Propietarios podrá acudir al Juez  quién podrá ordenar el cese cautelar de la actividad bien sea un propietario o un inquilino.Sentencia nº 260/2006 de Audiencia Provincial - Madrid, de 30 de Mayo 2006 “Desde esta perspectiva, la demandante carece claramente de legitimación para el ejercicio de la acción. Ni la demandante es el Presidente de la Comunidad de Propietarios, ni la junta de propietarios ha autorizado el ejercicio de la acción; ni el Presidente de la Comunidad ha requerido previamente a los demandados para que cesen inmediatamente en el ejercicio de actividades molestas, bajo apercibimiento de ejecutar las acciones judiciales procedentes; apercibimiento que no tuvo lugar a consecuencia de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el 16 de octubre de 2002.”

Terraza  en bar en la calle o fuera del local, condenado el dueño por los ruidos y molestías a vecinos: ver sentencia del TS.: SENTENCIA


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