Comunidades Propietarios

Los copropietarios de una finca, debidamente convocados a Junta General Ordinaria o Extraordinaria, toman los acuerdos. Estos pueden ser, fundamentalmente, por mayoría o por unanimidad.

Como norma general aquellos propietarios que no asisten a la Junta y que no manifiesten su discrepancia con alguno de los acuerdos en 30 días, se considerará  que están de acuerdo con lo que ha votado la mayoría de los propietarios asistentes y representados, excepto los que estén explícitamente indicados en el artículo 17.

La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre los que se deben adoptar por unanimidad y en los que solamente es necesaria la mayoría. Otros acuerdos se toman por las tres quintas partes, etc. En la toma de los acuerdos es en donde se demuestra el grado de convivencia en las comunidades. En donde se respetan unos a otros, en donde cada propietario demuestra su educación.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17 dice:

Artículo 17.-Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
  El artículo 17 queda redactado de la siguiente manera: Según Ley 8/2013 de 26 de junio:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»

Por otra parte en el Artículo 15.2 de la Ley de P.H. dice: 

"2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley."

La Ley dice que solamente estará privado del derecho a voto  si no se encuentra al corriente de pago y aunque en los estatutos conste que los propietarios o propietario que no participan en un determinado gasto y se debe aprobar  algo que no les afecta no se les puede privar del voto, la Ley no lo contempla.

  • Acuerdos por mayoría simple:

El voto de la mayoría del total de los propietarios, que, además, representen la mayoría de las cuotas de participación o coeficiente de propiedad asistentes a la Junta.

Se consideran acuerdos por mayoría los que se adoptan para la buena marcha de la administración de la finca, tales como nombramiento de cargos, aprobación del presupuesto previsto de gastos en un ejercicio, aprobación de los gastos del ejercicio, contratación de mantenimiento de los servicios existentes en la finca, etc.,  establecimiento de nuevos servicios que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, servicio de ascensor, incluso cuando sea necesario modificar  la división horizontal de la finca y de los estatutos.

Igualmente se toman acuerdos por mayoría de los propietarios asistentes a la Junta, aunque asistan menos de la mitad de los propietarios en segunda convocatoria como: la ejecución y aprobación de los presupuestos para mantenimiento del edificio y elementos comunes en general, obras de reparaciones de fachada, cubierta o tejado, bajadas, pocería, escalera, ascensor, etc.  

Acuerdo  tomado por mayoría simple con asistencia a la junta de una minoría de propietarios: en muchas ocasiones, debido a la falta de asistencia a las juntas, los asistentes son muy pocos y se toman los acuerdos  que correspondan por mayoría simple necesaria, pero cuando llega el acta con  los acuerdos los propietarios, que no se han molestado en asistir a la junta, deciden presentar un escrito indicando que no están de acuerdo. Se recuerda que los acuerdos tomados son ejecutivos desde el momento en que se toman a no ser que sean impugnados judicialmente con suspensión cautelar según artículo 18 de la Ley  de Propiedad Horizontal.

Para solucionar este conflicto tienen dos soluciones:

1.- Acudir al Juez impugnando el acta  con las alegaciones necesarias.

2.- Solicitar que se convoque otra reunión con los mismos puntos del orden del día dirigiendo una carta al Presidente con la firma de al menos la cuarta parte de los propietarios y en la nueva junta se podra anular el acuerdo anterior o ratificarle, siempre esto será mejor que acudir a los tribunales.

Nombramiento de cargos: para el nombramiento de cargos es preciso que la mayoría de los propietarios asistentes a la junta voten a favor y, además que representen la mayoría de los coeficientes de participación. Es lo que se llama  "doble mayoría". Pueden  existir varios propietarios a la junta de distintos pisos y un propietario que tiene varios pisos: el propietario de varios pisos tiene la mayoria  de coeficientes de propiedad pero no de propietarios, como propietario es un solo voto aunque tenga varios pisos, y los demás  son varios propietarios  asistentes y representados, por lo que en número de propietarios asistentes ganan ellos y en coeficiente gana el propietario que tiene varios pisos a su nombre, luego no puede existir acuerdo al no darse la doble mayoría.
¿Que ocurre en este caso?: en este caso el presidente o los cargos seguirán ejerciendo hasta que se nombre  en una nueva junta al Presidente y demás cargos.Para evitar problemas es muy conveniente  tomar una acuerdo en el que se establezca un orden de nombramiento  de los cargos.

Es recomendable la comunicación de todos los acuerdos a los no asistentes, aunque la costumbre es remitir copia del acta a todos los propietarios (ver actas). Para los acuerdos que se toman por  1/3 y 3/5 partes   de los asistentes y representados, es conveniente notificar a los propietarios no asistentes  a fin de que  en el plazo de  30 días de la notificación  a fin de que  den su voto a favor o en contra por escrito, siendo computados estos votos, en caso de que él propietario o propietarios no indiquen nada se entiende que están a favor de la mayoría de las 3/5 o de 1/3 parte.

  • Acuerdos por mayoría de 1/3:

El voto de las 1/3 del total de los propietarios, que, además, representen las 1/3 de las cuotas de participación o coeficiente de propiedad.

 

Se precisa de este tipo de acuerdo cuando se pretende instalar o adaptar algunos elementos comunes de la finca para telecomunicaciones, antenas parabólicas, energía solar, etc.
¿Están obligados a pagar los que voten que no?: no están obligados a pagar los que no estén de acuerdo, aunque si en algún momento desean utilizar estas instalaciones deberán abonar el importe correspondiente más los intereses legales establecidos.

  • Acuerdos por mayoría de 3/5 partes:

El voto  a favor de las 3/5 partes del total de los propietarios, que, además, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación o coeficiente de propiedad: establecimiento y supresión servicios portería, conserjería, vigilancia y seguridad, así como otros servicios de interés general aunque supongan o no la modificación de la división horizontal o de los estatutos si los tuviera la comunidad. Realizar imnovaciones, como nuevas instalaciones, mejoras y servicios que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble no exigigles y cuya cuota de instalacion exceda el importe de tres mensualidades ordinarias de los gastos generales.Arrendamiento elementos comunes que no sean  un uso determinado en la finca, así como la instalación o supresión de equipos o sistemas cuya finalidad sea mejorar la eficiencia energética de la finca.

Los disidentes, que entiendan que un acuerdo se ha tomado mayoritariamente y exija unanimidad, u otra forma de acuerdo, o que no comparten los  adoptados, deben actuar según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal. Hay vecinos que están, continuamente, diciendo que han impugnado los acuerdos de la junta mandando una simple carta con acuse de recibo, por vía notarial, etc. No han impugnado ningún acuerdo, deben acudir al juez tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal.

Hay algunos que, por naturaleza, se oponen a todo y se dedican a enviar cartas al Presidente y al Administrador, exigiendo ser contestados y que se les dé la razón. Ni el Presidente ni el Administrador tienen que mantener más intercambio epistolar que el exigible por la representación legal de la comunidad, caso del presidente; el segundo para los descritos en la Ley, la buena marcha, funcionamiento de los servicios o cumplimiento de los acuerdos, cobro y pago de cantidades y advertencia a los propietarios. En algunos casos se necesita una sola persona para atender a la demanda de intercambio epistolar con determinados propietarios.

Acuerdos por unanimidad:

Se considerarán acuerdos por unanimidad de todos los propietarios aquellos que modifiquen la División Horizontal de la Finca, Estatutos, etc. según establece el artículo 17 de la  Ley de Propiedad Horizontal.

  • Prescriben los acuerdos de las Juntas de Propietarios?:

Los acuerdos  tomados en Junta de Propietarios y no ejecutados, en principio,  no prescriben siempre que se den las misma condiciones a la hora de ejecutarles que cuando se tomó el acuerdo, mismos propietarios, situaciones económicas,etc. Tiene que ser todo igual a cuando se tomo el acuerdo, pero si existen  nuevos propietarios, por ejemplo, no se podrá ejecutar el acuerdo tomado, por ejemplo, hace tres años.

Ser propietario consiste en disponer de la cosa común con otros y para poder conservarla y Administrarla se debe respetar los acuerdos adoptados. Si se disiente ha de actuar según establece la Ley, impugnando ante el Juez correspondiente y dentro de plazo establecido. Como vecino, mientras se dirime en los juzgados no complique la marcha de la Comunidad, que  no se pierda tiempo ni se haga perder a los demás; debe conocerse que los acuerdos de los propietarios son los que deciden y como propietario podrá  conseguir más por las buenas que por la fuerza. Publicar la responsabilidad en las comunidades y en cualquier otro ámbito no es suficiente, hace falta ejercerla ante lo establecido por la Ley y con el comportamiento ante los demás propietarios y profesionales.

Muchas veces, a la hora de tomar acuerdos, falta la solidaridad, hay vecinos que, desafortunadamente, no entienden el problema, no quieren entenderle y, a veces, se escuchan comentarios tan desagradables como “que se fastidie”, “le está bien empleado”. Yo no permito nada, si desea poner ascensor para minusválidos que compre otro piso con él, que busque uno con rampa de acceso, etc., son, a veces, en las juntas, por el efecto grupo, donde se dan toda clase de excusas y demuestran falta de convivencia, civismo y una agresividad desmesurada.

Además del problema que tiene el vecino, al intolerable  le da igual agravarle más, haciendo que algunos se unan a él y al final el propietario tiene que mal vender el piso y comprar otro que no disponga de barreras para que su familiar pueda acceder con mayor facilidad a la vivienda. En las comunidades es difícil tomar acuerdos de este tipo cuando existen propietarios insensibles con los problemas de minusvalías.

Si existen dudas sobre si el acuerdo está bien o mal adoptado, debido a la interpretación de la Ley, se debe acudir a terceras personas para que interpreten al respecto y, en cualquier caso, al Colegio de Administradores como árbitro totalmente imparcial.

A la hora de tomar acuerdos debe quedar claro su alcance y las posibles consecuencias. Algunos se toman hoy, por interés de un propietario - con tal de no aguantar más sus explicaciones- y mañana no se pueden cumplir. O se toman a la ligera sin valorar sus consecuencias, siendo, a veces, desastrosos.

Hay acuerdos que se adoptan por las manipulaciones que ejerce algún propietario sobre el grupo. Procure que su comunidad no se sienta afectada y manejada por este síndrome de grupo, tomando acuerdos inútiles o perjudiciales para la convivencia. Por esta actitud de una persona que maneja a los demás se acuerda, a veces, prescindir de profesionales de cualquier actividad, por motivos personales y que mal entienden que benefician, solamente, a alguno, pero no a todos. El resultado suele ser un paso atrás en la buena marcha de los asuntos de la finca. No caiga en la trampa.      

Acuerdos que pretenden un ahorro miserable y que perjudican la convivencia y el uso de los elementos y bienes comunitarios.   Un ejemplo claro, es cobrar gastos producidos por la devolución de uno o varios recibos; intentar cobrar una mínima cantidad lleva consigo una tensa situación y, posiblemente, generará  más devoluciones, más gastos, llamadas telefónicas, correspondencia, etc.   Hay propietarios que se empeñan en cobrar estos gastos pero sin pensar en el costo de su reclamación, es la miseria por la miseria aunque tratan de justificar de cualquier forma. En el caso de que, alguna vez, la devolución sea de uno de ellos, tratarán de justificar el hecho como sea, a costa de quién sea, el presidente, el administrador, del banco, ellos nunca tendrán culpa de nada y, por supuesto, no abonarán los gastos.

Existen acuerdos que precisan de la unanimidad, no faltando el propietario que se opone y será, generalmente, porque en su día solicitó algo personal que no se le concedió o, el pecado más grave, se le reclamaron impagados. En definitiva, no está  muy a gusto en la finca.

Lógicamente, todos los propietarios deben tomar medidas contra estos que paralizan la vida comunitaria y el bienestar de los comuneros.

Debe quedar claro que cualquier modificación en elementos comunes (desviación de una tubería, bajadas, cambio de ventanas, puerta de acceso a la vivienda, cerramiento de terrazas - aunque tenga el uso y disfrute - instalación de aire acondicionado, etc.) precisa  de una autorización de la junta de propietarios.   No cree problemas en la finca y ante la duda solicite autorización, pregunte a su administrador, infórmese y recuerde que habita en una comunidad.

           Abuso promotoras comunidad propietarios:

Uno de los problemas con los que se encuentran los nuevos compradores, dada la situación actual inmobiliaria, es que la falta de venta de los pisos puede malograr las intenciones de los pocos propietarios que han comprado la vivienda, la gran mayoría está sin vender. Al tomar los acuerdos la propiedad  debido a su posición abusa y nunca se puede tomar un acuerdo que plantee la minoría que ha comprado la vivienda, ya que se necesita   las dos mayorías. Aunque esté en minoría con un solo voto, aunque tenga la mayoría de los pisos, pero tendrá la mayoría de coeficientes de propiedad. En este caso los propietarios  que no estén conforme con el ABUSO  deberán acudir al Juzgado según establece la Ley de Propiedad Horizontal Articulo 17.

  • Acuerdos, es necesario registrarles en el caso de que  modifiquen algo establecido en los Estatutos o en la División Horizontal de la Finca, como puede ser el reparto de los gastos:

Normalmente en las Comunidades se toman acuerdos que pueden afectar al título constitutivo pero  pasa el tiempo y nadie se acuerda de que se deben modificar ante notario y registrar, de esta forma se evitarán problemas futuros con nuevos compradores que no tienen nada que ver con los acuerdos tomados al respecto y que compra según lo establecido en las normas estatuarias registradas de la finca. Ya sabemos que la normativa no obliga al registro de los acuerdos que  modifiquen el régimen estaturario de una finca, pero nos podemos encontrar con el nuevo propietario el  que según el artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad."

Por lo indicado en el artículo anterior será acudir al registro con una modificación notarial de las normas estatuarias y su registro. Si no se registra el nuevo comprador no estará obligado al cumplimiento del acuerdo tomado en su momento no  registrado, sólo obliga a los propietarios que estaban cuando se tomó el acuerdo.

La comunidad puede decidir registrarle ahora pero no afectará  al nuevo  o nuevos compradores  posteriores al acuerdo, debiendo, si es posible y para solucionar el problema, tratar el asunto en una nueva junta a fin de que los nuevos propietarios, si lo  creen conveniente, ratifiquen el acuerdo o acuerdos tomados en su momento.

En muchos casos  este tipo de acuerdos, sobre todos si es de distribución de gastos queda aceptado por los nuevos propietarios al aprobar la distribución de  cada una de las partidas entre los copropietarios  en la Junta General Ordinaria, así como las nuevas cuotas mensuales en el nuevo presupuesto. Normalmente  los nuevos propietarios no se enteran de que el reparto  que se está haciendo no corresponde con lo que establecen las normas estatuarias de la Comunidad.

Se ha de tener en cuenta  que a la hora de votar y tomar acuerdos se debe respetar lo que establece la  Ley de Propiedad Horizontal:

"DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera

La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualesquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que  no podrán  ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma."

En resumen, los acuerdos deben ser claros y concretos, indicando si se toman por unanimidad o por alguna de las mayorías establecidas por la Ley. Estos acuerdos deben ser aceptados.

De cualquier forma si tiene dudas acuda a un profesional Administrador de Fincas.

admifin,s.l.

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