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eli-revista-mayo-2019-defensa-del-medio-ambiente-branco-bajalicaHace ya varios años que rondaba por mi cabeza la idea de crear una revista sobre una temática que amo: el medioambiente. Ahora, por fin, puedo decir que este apasionante proyecto ha visto la luz, Eli es ya una realidad. Además ha tenido una impresionante acogida por aquellos municipios madrileños donde se ha distribuido, llegando incluso a manos de personajes...
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calefacción, agua caliente, comunidad de propietarios

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La calefacción es una de tantas instalaciones de confort que existen en muchos edificios. El sistema de producción de calor puede ser variable, con calderas de electricidad, gas, gasóleo, carbón (hasta 31-12-2011), etc., con carácter individual o colectivo. Otro sistema de calefacción puede ser por hilos radiantes, tuberías, etc. en el suelo. Igualmente puede obtenerse energía con la solar y eólica.            

Otra energía que se está  consumiendo, en la actualidad, es la denominada biomasa. Este producto esta compuesto de materias orgánicas procedentes de los vegetales y animales: son residuos forestales y agrícolas, como los de industrias de la madera, podas de árboles, no perjudicando al medio ambiente.

Las instalaciones de calefacción de un edificio están compuestas por una serie de elementos, tales como: la caldera, quemador, bombas de circulación, depósito de expansión, tuberías, válvulas, radiadores, un sistema de control y regulación de la instalación a través de una central con distintos componentes técnicos.

La instalación de calefacción está  regulada por una serie de normas legales que deben cumplirse. Así se conseguirá  un correcto rendimiento de la instalación y un ahorro de energía.

La existencia de una correcta ventilación y toma de aire, con una mezcla correcta de aire-combustible, es igual a un funcionamiento óptimo, produciendo calor y ahorrando energía. Igualmente con el cumplimiento de las normas se establece un sistema de seguridad en la instalación, y se contribuye a mantener un medio ambiente limpio.

Para un correcto funcionamiento deben realizarse, mensualmente, una serie de verificaciones y operaciones de mantenimiento. Se necesita la colaboración de un profesional o una empresa de mantenimiento debidamente autorizada por el Organismo competente. Esta empresa reflejará, en contrato, todas las operaciones que debe hacer periódicamente con el fin de conseguir un correcto funcionamiento de la instalación y su costo dependerá de los elementos que se mantengan.
 
En las instalaciones de calefacción deben tenerse en cuenta las siguientes actuaciones, además de las propias de mantenimiento
  • no debe rellenarse con agua el circuito de calefacción cuando esté caliente.
  • no se deben vaciar los circuitos de calefacción, salvo en reparaciones necesarias.
  • si el agua tiene mucha cal debe tratarse antes de llenar, o rellenar  la instalación.
  • debe limpiarse la caldera para un correcto funcionamiento y rendimiento.
  • no permita la conexión de tubos de hierro y cobre directamente .
  • no deben ampliarse los radiadores en viviendas y locales sin la autorización de la comunidad y el visto bueno de un técnico.
  • si un radiador no calienta en su totalidad y oye ruidos en la instalación, saque el aire a través de los purgadores o avise a un técnico a fin de que vea la causa de la falta de circulación de agua caliente en ese o esos radiadores. La reparación de los radiadores, purgadores, llaves de corte, etc. son por cuenta de cada propietario.
  • no debe proceder al cambio de lugar de los radiadores en su vivienda. Deben hacerlo personas especializadas. A veces, cuando se hacen obras en la vivienda, se cambia un radiador de sitio con el fin de que el mueble entre mejor, ampliar una habitación, etc. y si la instalación no se hace correctamente, posiblemente, el radiador no funcionará, no habrá circulación de agua caliente y el problema no es de la comunidad, es particular.
  • no debe mantener vacía la instalación de calefacción, red de tuberías hasta los radiadores, así como éstos, evitando problemas por pérdida de agua al rellenar el circuito de nuevo debido a que las juntas se secan. Cuando sea necesario vaciar, se llenará,  nuevamente, lo más rápidamente posible antes de dar lugar a que se sequen las juntas.
  • los elementos comunes, tuberías, caldera, acumulador de agua, etc.   deben estar debidamente aislados para evitar pérdidas de calor.
  • en las viviendas deben aislarse correctamente las grietas de las ventanas, tambores de las persianas; evitar la instalación de cubre-radiadores y, si se hace, que tengan las debidas entradas y salidas de aire por todos sus lados y sobre todo en la parte superior, que es, por contra, donde normalmente se tapa con el fin de que quede más decorativo. Con esta conducta está  anulando la emisión calorífica de una forma importante.
  • si la instalación no está  bien regulada o es imposible regularla, debido a que de origen no es correcta y la obra sería importante, puede suceder que unas viviendas tengan mucho calor y otras poco; en estos casos se deben mentalizar los propietarios y no tirar "piedras a su propio tejado", cerrando los radiadores sobrantes y no abriendo ventanas. Si le sobra calor en su casa cierre radiadores y no abra las ventanas, sea solidario; otros propietarios precisan de ese calor que le sobra, pero no porque sean más frioleros, la instalación comunitaria no es correcta debido a un cálculo erróneo.
Pronto comienzan las quejas: los de los pisos bajos orientados al la zona que da el sol tienen calor, los otros frio; los de los pisos altos orientados, igualmente, a la zona soleada tienen calor, los otros frio. Hay empresas que pueden regular una deficiente instalación de calefacción. La fecha de encendido de la calefacción  no está establecida por Ley, cada Comunidad toma su acuerdo por mayoría, así como en cuanto al horario. No es fácil que todos los vecinos estén contentos.

No deben instalarse calderas superiores al total de m3 a calefactar; por el hecho de instalar una caldera superior no disfrutará  de más calor, lo que pasará  es que no existirá  un rendimiento correcto. Tampoco debe instalarse una caldera inferior a la superficie a calefactar. Asesórese a través de una empresa o un técnico de su confianza y examine el contenido de cada uno de los presupuestos, no aceptando el mas económico, puede ser que existan muchas partidas que no estén incluidas o que no se instale lo correcto. Examinar los presupuestos detenidamente, sobre todo, por un técnico de la confianza de la Comunidad y con garantías, será  lo mejor.       

Hay comunidades que adaptan la caldera de carbón, instalando un quemador de gasóleo, saltándose todas las normas y pensando que se ahorran gran cantidad por el hecho de no abonar el importe de una caldera nueva.

Deben conocer que el ahorro que tienen en la falta de sustitución de la caldera se lo están gastando en combustible y no es esto lo peor, lo que están haciendo es contaminar el medio ambiente, debido a que estas calderas no están preparadas para otro combustible.

Las calderas y quemadores en una central de calefacción son fundamentales. Con una buena caldera y quemador se consigue un buen ahorro de combustible. Posiblemente, con el cambio de una instalación vieja por una de nuevas tecnologías, conseguirá un ahorro y ésta quedará amortizada en pocos años, además de conseguir un mejor servicio.

Son varias los fabricantes de calderas y quemadores, pero todos deben ir encaminados a preservar el medio ambiente, al ahorro de energía y dar unas medidas de bienestar al usuario, adaptándose a las necesidades de éstos y haciendo que la instalación no esté produciendo calor que no se necesita debido a las condiciones de temperatura exterior. Pero esto no solamente se debe dar en cuanto a la calefacción, es importante tenerlo en cuenta para la producción de agua caliente con sistemas   de almacenamiento que evitan pérdidas de calor, reducen lodos en los depósitos, pudiendo conseguir un agua limpia y sin problemas de transmitir enfermedades.

La instalación no debe mantenerse a la misma temperatura cuando está produciendo calefacción y agua caliente, que cuando solamente genera una de éstas. Los sistemas modernos tienen en cuenta estas situaciones, consiguiendo ahorro energético, un medio ambiente mejor y una economía más sana.

El   correcto funcionamiento de la calefacción estará  regulada por técnicos competentes, utilizando los medios existentes en el mercado. Si falta regulación de la central pueden producirse sustancias que contaminan, tales como monóxido de carbono o anhídrido sulfuroso saliendo por la chimenea que, además de causar daños al medio ambiente, perjudica a los habitantes de los últimos pisos, con caída de partículas en las terrazas superiores y en los tendederos. Una buena combustión es fundamental en cualquier elemento que produce energía, ahorrando ésta y obteniendo un rendimiento correcto, además no contaminará. Exija al técnico que regule correctamente el quemador, ahorrará combustible y evitará contaminación, contribuyendo al mantenimiento del medio ambiente.

Durante las 24 horas, al igual que en los ascensores,   puede establecerse un sistema de control de la calefacción.   Se consigue con el sistema de telecontrol y telegestión, dependiendo de lo que desee en su finca, anticiparse los operarios a las posibles averías. Se regulan los sistemas de la central de calefacción desde una terminal receptora de la empresa que tiene el contrato de mantenimiento. Habrá  días que aparecerá  el técnico para reparar la calefacción y será  preguntado por el motivo de su visita, nadie le ha llamado, el aviso se ha producido desde la central instalada en el cuarto de calderas, ha detectado una avería y es necesaria su   presencia. Solicite información a su empresa de mantenimiento.

Si su finca no tiene contrato de mantenimiento de calefacción solicite presupuestos a distintas empresas. El gasto del contrato de todos los elementos de la instalación será  rentable, tendrá  la instalación a punto y en perfectas condiciones de funcionamiento. Debe seguir las instrucciones de las empresas y profesionales de servicios debidamente autorizados por los Organismos competentes.

Algunos Ayuntamientos y Comunidades Autónomas  conceden ayudas y cantidades a fondo perdido. Recuerde que puede transformar la caldera por gasóleo, electricidad, gas, etc. Las instalaciones de carbón dejarán de existir a partir de enero de 2012.

comunidad propietarios, calderas de carbón, eliminación

Uno de los problemas con el que se encuentran las comunidades de propietarios a la hora de transformar la calefacción de una energía a otra, es cumplir la normativa vigente. Normativa bien sea de Industria o del Ayuntamiento. Esta no es igual, y en algunos casos un organismo exige que se cumplan unas medidas de instalación y ventilación y el otro establece que se cumplan otras.

Esta falta de coordinación de quienes tienen que aportar la correspondientes licencias, a veces, causan graves problemas en las Comunidades. Carecen del sitio idóneo, sobre todo en cuanto a dimensiones, para la instalación del nuevo sistema de calefacción y agua caliente. Los técnicos se esfuerzan en cumplir la normativa vigente y es difícil, a no ser que se vuelva a construir el edificio.

Muchas transformaciones, según la normativa vigente, y examinando con toda rigurosidad la instalación deberían ser clausuradas, algo que no se hace a no ser que exista alguna denuncia de algún propietario o de persona ajena a la finca.

La legislación vigente se debe aplicar a las nuevas instalaciones, y en las antiguas que se transformen a otra energía se debe tratar de cumplir al máximo la normativa en cuanto a seguridad y ventilación, pero no se debe ser tan exigente con las distancias y medidas. Son los técnicos competentes de los Organismos los que deben visitar la central que se pretende transformar y dar las instrucciones técnicas correspondientes a fin de poder cumplir con las medidas de seguridad, pero no meterse con éstas en cuanto a distancias y otra serie de normas que es imposible cumplir a no ser que se reconstruya la finca.

Es importante tener en cuenta este problema y deben ser los Organismos competentes que por una parte están promoviendo las transformaciones para conservar el Medio Ambiente, y por otra están poniendo pegas para conseguir los correspondientes permisos.

Deben dictarse normas para este tipo de instalaciones y, de acuerdo con unas medidas y medios de seguridad, se pueda conseguir la transformación de las instalaciones antiguas, y, además, contribuir a conservar el Medio Ambiente, evitando la contaminación.      

En las comunidades de propietarios cuando llega la temporada de calefacción se producen enfrentamientos y problemas entre los propietarios calurosos y los que tienen frío, o que, solamente, por el hecho de estar en temporada de calefacción hay que encenderla, se precise o no.

Los propietarios que quieren que se encienda la calefacción, por el solo hecho de que está  en temporada, y aun haciendo calor, explican que pagan calefacción y hay que ponerla en marcha, aunque, después, serán los primeros que protestan cuando hay que aumentar la cuota mensual.

Las instalaciones, en la mayoría de los casos, disponen de un sistema, centralita, de regulación de temperatura en función de la exterior. Esta se debe dejar actuar por su cuenta. En muchos casos en la calle hace bueno y no entra en funcionamiento y los que desean calefacción, por lo indicado antes, hacen modificar la regulación y poner la calefacción de forma manual, disponiendo en las viviendas de temperaturas excesivas, comprobándose ventanas abiertas, derrochando energía y aumentando el costo.

Otro de los problemas con los que se encuentra el Presidente es por el  horario de encendido y apagado, existiendo continuos   enfrentamientos. Oficialmente no hay horario establecido.

Tanto en cuanto a la regulación como al horario se deben adoptar acuerdos, por mayoría, en el sentido de que la centralita regule la temperatura y establecer un horario de encendido y apagado de la calefacción.

Los propietarios de los pisos superiores indican que no tienen suficiente calefacción y, en la mayoría de las veces se comprueba que la temperatura de los radiadores es similar a la de los pisos inferiores, siendo el problema la falta de aislamiento tanto en ventanas como en paredes y techos, o, por otra parte, la falta de un cálculo correcto de los radiadores, disponiendo de los mismos que en los pisos inferiores. Todas estas cuestiones se solucionan con un costo, en unos casos más bajos y en otros  más altos.
Todos los propietarios deben mentalizarse de que la calefacción debe utilizarse solamente cuando es necesario y la mayoría lo determine, haciendo uso de los elementos de regulación. Se debe aislar la vivienda, ventanas, cerrar radiadores si tiene mucho calor debido a una deficiente instalación pero no abrir las ventanas ( aunque  pague la comunidad o el alquiler). El comienzo y final de la temporada de calefacción se toma por una acuerdo mayoritario, no estando regulado por Ley, aunque los Ayuntamientos, por motivos ambientales y puntualmente, pueden establecer el horario de encendido y apagado.
  • Contadores de consumo de calefacción:
La Comunidad Europea  tratando sobre la Eficacia Energética plantea en su estudio la posiblidad de instalar  medidores del consumo de calefacción en las viviendas.
Para ello, dependiendo  como sea la distribución de las tuberias de calefacción  dentro de la Comunidad y en cada vivienda se  instalará  el sistema correspondiente. Los radiadores de cada vivienda pueden estar unidos  entre cada planta por tantas columnas como radiadores tenga cada planta o puede existir una sola columna  de subida del agua caliente para la calefacción y otra de bajada con entrada a la vivienda y salida por cada vivienda.
En el primer caso sería necesario instalar contadores de entrada y salida en cada radiador de la vivienda, no siendo muy recomendable por el costo, por lo que se recomienda otro tipo de medición, como son los medidores que se instalan en cada radiador, sin obra alguna, y que se puede tomar la medición por radio, y en el segundo  solamente se necesita instalar contador de  entrada y salida de la vivienda con los sistemas correspondientes. Consultar empresas instaladoras  de contadores.
Ver REAL DECRETO 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios


Si en una Comunidad que está pagando la calefacción por coeficiente de propiedad, por elementos u otra forma, se propone la instalación de contadores  de consumos de calefacción en cada vivienda si se acredita que  es para "mejorar la eficacia energética"  el acuerdo se tomará  por:
  • "3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
    Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado."L.P.H.
  • a falta de informe que acredite  "mejorar la eficacia energética",  el acuerdo se tomará por uanimidad.

  • Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética, por la que se modifican las Directivas 2009/125/CE y 2010/30/UE, y por la que se derogan las Directivas 2004/8/CE y 2006/32/CE.
  • En contra de las informaciones que se están publicando no existe obligación de instalar contadores o algún sistema de medición del consumo en los radiadores en las viviendas de las Comunidades de Propietarios. La Directiva Europea  indica que serán los Estados Miembros los que determinarán  las condiciones que se establecerán en cada territorio indicando una fecha para que den normas al respecto.
Comunique a sus vecinos que es necesario mantener el medio ambiente, que es necesario buscar energías limpias, que existen ayudas para hacer las transformaciones, incluso para la energía solar.
  • ¿quién paga la tranformación de la caldera al cambiar de combustible?
Todos los propietarios de la finca a no ser que en la División Horizontal de la finca y estatutos figure que están exentos los locales comerciales. Pasa lo mismo que  por el cambio del ascensor por la normativa vigente, aunque  por similitud se podría aplicar la sentencia del TS  siete de junio de dos mil once. (ver Ascensores....)
El Supremo estima el recurso presentado por un propietario de un local, exonerándole del pago  de los gastos de  sustitución de un ascensor. En los estatutos de la Comunidad  se indica que los  propietarios de los locales están exentos del pago de los gastos de los servicios que no utilizan, dejando constancia en la doctrina del TS que la no contribución a determinados gastos por parte de los locales se entiende que son tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Acuerdos cambio de caldera con otro combustible: Para el cambio de una caldera de carbón a gas, gasóleo, etc. el acuerdo se pude tomar por mayoría simple, no es un nuevo servicio, el servicio ya están instalado en la finca y es cambiar un elemento por otro, pero  si fuesen necesarias nuevas instalaciones, según el artículo de la Ley de Propiedad Horizontal 17 "

El artículo 17 queda redactado de la siguiente manera: Según Ley 8/2013 de 26 de junio:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»

  • Radiadores  Comunidad de Propietarios:
            En las Comunidades de Propietarios  se plantean grandes problemas con la calefacción central,  siendo  uno más cuando un vecino desea cambiar los radiadores, ampliar, modificar y eliminar alguno y sobre todo, si el pago de la calefacción se realiza de acuerdo al número de elementos instalados en cada vivienda.
Calefacción  pago por elementos de cada radiador: los radiadores se pueden modificar comunicándolo  previamente a la Comunidad de Propietarios  a fin de que sea supervisado y se instale un radiador similar al retirado, misma potencia calorífica. Para este cambio conviene acudir a la empresa de mantenimiento de la instalación de la finca, evitando problemas futuros,  solicitando un informe y garantía del buen funcionamiento y certificado  de que  el cambio realizado corresponde con la misma potencia calorífica que el radiador anterior.
Ampliar elementos de radiadores: debe  ser comunicado a la Comunidad de Propietarios  y contactar con la empresa de mantenimiento con el fin de conocer si la potencia de la caldera admite o no más radiadores, normalmente no hay problemas y si se admite la ampliación se llegará a un acuerdo en cuanto al pago del consumo. Si es por elementos se contarán las nuevos elementos, potencia calorífica, calculando la equivalencia a los existentes de origen en la finca o en la vivienda, recomendando que sea instalado por la empresa de mantenimiento de la calefacción comunitaria, emitiendo los correspondientes certificados.
Modificar  radiadores, cambiándoles de  ubicación en la vivienda:  si la instalación de la finca  está realizada  con  una tubería de subida del agua caliente y otra de retorno, haciendo la distribución interna a cada radiador dentro de la vivienda, el problema será menor, (casas con instalaciones modernas), pero  si existen tantas columnas de subida de agua caliente para cada  columna de radiadores, como es el caso de las mayoría de las instalaciones  no modernas, la instalación se pude complicar y dar problemas, no llegando el agua al radiador correctamente. Debe contratar los servicios de la empresa de mantenimiento con la garantía correspondiente, en  todo caso debe disponer de la autorización de la Comunidad de Propietarios, asumiendo  su responsabilidad en caso de cualquier problema con la instalación interna de su vivienda, eximiendo  a la Comunidad de Propietarios  de la actuación llevada a cabo.
Eliminación de radiadores  :  Ud. podrá eliminar algún radiador siempre que se lo autorice la Comunidad de Propietarios sin que por este hecho tenga que pagar menos.
Puedo poner mi propia calefacción en la vivienda aunque exista calefacción central?:  la calefacción central es un servicio común comunitario y como tal tendrá que contribuir al gasto lo use o no, a no ser que esté exento por  alguna clausula estatuaría, por acuerdo unánime de todos los propietarios debidamente registrado.
Pero si el reparto se hace mediante medición de contador calorífico o similar, lógicamente si no tiene radiadores o les tiene cerrados y no hay consumo deberá pagar  los gastos de mantenimiento y conservación de la instalación, renovación de las instalaciones, etc. por ser elementos comunes de la Comunidad.

Roj: SAP M 14107/2011 Id Cendoj: 28079370132011100438 Órgano: Audiencia Provincial Sede: Madrid Sección: 13 Nº de Recurso: 101/2011 Nº de Resolución: 525/2011 Procedimiento: Recurso de Apelación Ponente: CARLOS CEZON GONZALEZ Tipo de Resolución:
SENTENCIA
En Madrid, a veintisiete de octubre de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante BIHARKO ASEGURADORA, COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS S.A., representado por el Procurador D. Julián Caballero Aguado y asistido de la Letrada Dª Paloma Bernad Dueñas, y de otra, como demandado- apelado SANTA LUCÍA S.A. COMPAÑÍA DE SEGUROS y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PLAZA000 Nº2 NUM000 DE COSLADA, representados por la Procuradora Dª Inmaculada Ibáñez de la Cadiniere y asistidos del Letrado D. Juan Francisco Gutiérrez Garrido.
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Treinta y Cinco de los de Madrid se dictó en el indicado procedimiento de juicio ordinario número 2093/09, con fecha 7 de julio de 2010, sentencia con Fallo del tenor siguiente:
"Que desestimando la demanda deducida por el Procurador D. JULIÁN CABALLERO AGUADO en nombre y representación de BIHARKO ASEGURADORA COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PLAZA000 , NUM000 DE COSLADA y SANTA LUCÍA SEGUROS debo ABSOLVER y ABSUELVO a las referidas partes demandadas de las pretensiones de la parte actora, con imposición de las costas procesales causadas a la parte actora".
SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la actora, Biharko Aseguradora Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 10 de febrero del corriente año .
TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el 26 de octubre de este año y dicho día la apelación fue examinada y decidida por este Tribunal.
II. FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. El Tribunal acepta el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia apelada y rechaza los Fundamentos Segundo y Tercero.
SEGUNDO. Biharko Aseguradora Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. (Biharko desde ahora) indemnizó a su asegurada, doña María Inmaculada , en razón de seguro multi-riesgo de hogar concertado, referido a la vivienda NUM001 NUM002 del edificio número NUM000 de la PLAZA000 , de Coslada, por daños por agua registrados en la vivienda el 8 de octubre de 2008, a causa de rotura de la llave de paso perteneciente a un radiador de calefacción central ubicado en la vivienda, careciendo el sistema de calefacción de llave de corte de agua de las conducciones en la derivación a cada casa. La reparación de los daños ascendió a 7.024,23 euros, suma en la que fue indemnizada por Biharko la asegurada. Biharko formuló demanda, al amparo de los artículos 1902 del Código Civil y 43 de la Ley de Contrato de Seguro, en reclamación de la indemnización pagada, contra la Comunidad de propietarios del edificio y la
aseguradora de esta, Santa Lucía S.A. Compañía de Seguros y Reaseguros, estimando que las conducciones de calefacción y radiadores, aun situados dentro de las viviendas, son elementos comunes del inmueble.
La sentencia de la primera instancia desestimó la demanda y recurre dicha sentencia en apelación Biharko.
TERCERO. Según tenemos dicho en nuestra sentencia de 20 de enero de 2009 (rollo 157/08 ), "el régimen de la propiedad horizontal se caracteriza y, a su vez, queda determinado por la confluencia de distintas titularidades dominicales, por un lado, la que ostentan los propietarios de los pisos o locales que componen el inmueble, y por otro, la de todos los copropietarios sobre los elementos comunes del inmueble, lo que origina la coexistencia de recíprocos derechos y obligaciones entre el propietario y la Comunidad de la que forma parte, que hace surgir inevitables limitaciones en el ejercicio del derecho dominical de aquél, de modo que las diversas facultades de las que es titular como dueño quedan confinadas por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás y por el interés general.
"(...)
"El artículo 396 del Código Civil contiene una enumeración no cerrada sino abierta o indicativa ("tales como...."), de los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, dentro de la cual cabe clasificarlos del siguiente modo:
"Elementos esenciales y estructurales, que no pueden perder dicha condición por ningún concepto y que quedan fuera de toda disponibilidad.
"Elementos naturales o no esenciales, que son comunes salvo que en el título constitutivo, por resolución judicial o la voluntad unánime de los copropietarios se haya excluido tal condición y hayan quedado desafectados del uso y disfrute común.
"Las servidumbres y los elementos comunes accidentales o por destino, que pudiendo ser privativos solo son comunes si de manera expresa se les confiere ese carácter y se establece la proindivisión para la utilidad común de los propietarios.

"La regla general aplicable a los elementos comunes naturales es que su uso y disfrute, de ser posible, corresponde por igual a todos los propietarios, lo que no impide que en algunos casos pese a la titularidad común que únicamente el uso y disfrute sea atribuido a alguno de ellos, bien por así disponerse originariamente en el título, bien por la voluntad unánime de todos los propietarios".
La avería de estos autos se manifiesta en la llave de un radiador de calefacción sita en una estancia de la vivienda asegurada por la actora, componentes (el radiador y la llave rota) integrados en un sistema de calefacción central con montante de ida y retorno, sin llave de corte en la derivación de cada vivienda, de forma que en caso de avería el circuito colectivo se vaciaría por el punto de fuga sin opción del copropietario usuario a limitar las consecuencias, según el informe del perito don Juan Ignacio (folio 19 de las actuaciones del Juzgado).
La dicción del artículo 396 del Código Civil sobre el carácter común de las "conducciones y canalizaciones (...) de (...) calefacción (...) hasta la entrada al espacio privativo" ha de tenerse por indicativa o descriptiva, sin perjuicio no solo de que los estatutos de la comunidad hayan dispuesto otra cosa, sino de la necesidad de diferenciar la atribución de naturaleza (común o privativa) de los elementos de la instalación que discurren dentro de las viviendas según las particularidades y características del sistema de calefacción de que se trate, porque, cuando se está, como en el presente caso, frente a un sistema estanco y único para todo el inmueble, no fragmentado para cada uno de los emplazamientos privativos a los que sirve, con trazado y volumen comunicado en todo su conjunto y sin disponibilidad propia por parte de los propietarios, al no existir llave de cierre a la entrada de cada vivienda o local, nos hallamos ante un elemento material forzosamente indivisible y, en consecuencia, elemento común del edificio, conforme a la última de las enumeraciones del párrafo primero del citado artículo 396 del Código Civil ("elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles"), que prevalece sobre la mención enunciativa que el mismo precepto hace a conducciones hasta la entrada al espacio privativo.
Ese criterio de la disponibilidad o dominio sobre el fluido que circula por la conducción que transcurre en emplazamiento privativo lo hemos sostenido en relación con las tuberías de agua. Así, en nuestra sentencia de 12 de febrero de 2007 (rollo 255/06 ): "...la tubería que se rompe (conducto que une la ascendente de agua caliente con la llave de paso de agua caliente a la vivienda 606) era comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, desde el momento en que el propietario de la dependencia privativa carecía de dominio sobre el agua alojada en la tubería, conectada directamente a la red general y cuya neutralización requería actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria. El tramo -de cincuenta centímetros, pericial de Don Benito, folio 210- cumple la función comunitaria de conducir el agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares".
Desde esta perspectiva estimamos que todos los elementos del sistema de calefacción central del inmueble de la comunidad demandada eran comunes, incluido el radiador con la llave cuya rotura fue causa de la inundación. No hay ninguna prueba de que la llave se malograse por mal uso o negligencia del propietario que podía utilizarla. La rotura se produjo en un elemento común y la responsabilidad de la comunidad actora por los daños causados deriva de las disposiciones de nuestro Código Civil sobre culpa extracontractual (artículos 1.902 y 1.903 ), por presunción de culpa del titular de las instalaciones de la conducción justificada por el hecho del defectuoso comportamiento de la instalación en un momento dado, hasta el extremo de causar daños por inundación, que deben ser reparado por la comunidad demandada y por su aseguradora (artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro ).
CUARTO. Se condenará a la comunidad y a su aseguradora al pago de la indemnización reclamada por la actora, Biharko. En cuanto a las costas de la primara instancia, se habrán de tener en cuenta la existencia de criterios discrepantes acerca de la naturaleza común o privativa de tuberías como las de estos autos, incluso entre las distintas Secciones de esta misma Audiencia Provincial (sentencias de la Sección Undécima de 30 de enero de 2006 , de la Sección Vigesimoquinta de 10 de septiembre de 2010 y de la Sección Octava de 6 de julio de 2009 frente a las de las Secciones Duodécima de 19 de marzo de 2008 y Décima, de 23 de abril de 2008 ), por lo que serán de apreciar dudas de derecho de entidad bastante para que hagamos uso de la facultad del artículo 394, apartado uno, párrafo primero, in fine , y párrafo segundo, de la ley procesal civil y no hagamos pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia.
QUINTO. Puesto que estimaremos el recurso, no haremos pronunciamiento sobre las costas de esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Y mandaremos restituir el depósito constituido, según lo dispuesto en el apartado ocho de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .
III. FALLAMOS
Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 7 de julio de 2010 del Juzgado de Primera Instancia número Treinta y Cinco de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,
Primera. ESTIMAMOS la demanda origen de esta litis y CONDENAMOS solidariamente a la Comunidad de propietarios de la PLAZA000 , número NUM000 , de Coslada y a Santa Lucía S.A. Compañía de Seguros y Reaseguros, a pagar a la actora, Biharko Aseguradora Compañía de Seguros y Reaseguros S.A., 7.204,23 euros (siete mil doscientos cuatro euros y veintitrés céntimos), más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la sentencia de la primera instancia y los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia.
Segundo. No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia. Tampoco lo hacemos sobre las costas de la apelación. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 101/11, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico”

Cálculo de la potencia calorífica de un radiador para una habitación:
Primero: debemos conocer los m3 de la habitación  para lo cual  medimos el ancho x el largo y nos dará los m3 a calefactar.
Segundo: materiales, aislamiento de la edificación, orientación y algunos elementos más, así como las zonas caloríficas dentro del mapa del Estado.
Tercero: un buen cálculo lo debe realizar un Técnico experto  en este tipo de instalaciones con los programas correspondientes.
  • ver guia IDAE: Guía  práctica sobre instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente (ASC) en edificios de viviendas. Información y consejos para las comunidades de vecinos.

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