Fontaneria, instalaciones, mantenimiento, comunidad propietarios

fontaneria, instalaciones, mantenimiento, comunidad propietarios

Las instalaciones de fontanería, así como toda la red de tuberías de saneamiento son fundamen- tales para el confort de una finca y, en espe- cial, de una vivienda.

Las roturas y anomalías en este tipo de instalaciones, si no se corrigen a tiempo, pueden causar graves daños y, a veces, costosos en su solución.

Los elementos comunes de fontanería y saneamiento son, como norma general, las tuberías de suministro de agua fría y caliente, calefacción, gas, aire, así como las bajantes de pluviales y fecales.

Renovación de las tuberias de plomo: el Real Decreto 140/2003 establece  unos niveles máximos de plomo en el agua de consumo.Pueden existir tuberias de plomo en edificios antiguos, los de nueva construccion, desde hace muchos años no suelen tenerlas. Verifique con su fontanero si tiene o no tuberias de plomo y en caso afirmativo trate de renovarlas a nivel particular y si la instalación comunitaria es de plomo inste  a la Comunidad para que se renueven.

Tuberias comunes:Se consideran comunes, como norma general, todas las tuberías  verticales de una finca y su reparación corresponde a la comunidad.

REAL DECRETO 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

“Sección HS 4

Suministro de agua

1 Generalidades

1.1 Ámbito de aplicación

1 Esta sección se aplica a la instalación de suministro de agua en los edificios incluidos en el ámbito de aplicación general del CTE. Las ampliaciones, modificaciones, reformas o rehabilitaciones de las instalaciones existentes se consideran incluidas cuando se amplía el número o la capacidad de los aparatos receptores existentes en la instalación.
……….

7 Mantenimiento y conservación

7.1 Interrupción del servicio

1 En las instalaciones de agua de consumo humano que no se pongan en servicio después de 4 semanas desde su terminación, o aquellas que permanezcan fuera de servicio más de 6 meses, se cerrará su conexión y se procederá a su vaciado.

2 Las acometidas que no sean utilizadas inmediatamente tras su terminación o que estén paradas temporalmente, deben cerrarse en la conducción de abastecimiento. Las acometidas que no se utilicen durante 1 año deben ser taponadas.

7.2 Nueva puesta en servicio

1 En instalaciones de descalcificación habrá que iniciar una regeneración por arranque manual.

2 Las instalaciones de agua de consumo humano que hayan sido puestas fuera de servicio y vaciadas provisionalmente deben ser lavadas a fondo para la nueva puesta en servicio. Para ello se podrá seguir el procedimiento siguiente:

a) para el llenado de la instalación se abrirán al principio solo un poco las llaves de cierre, empezando por la llave de cierre principal. A continuación, para evitar golpes de ariete y daños, se purgarán de aire durante un tiempo las conducciones por apertura lenta de cada una de las llaves de toma, empezando por la más alejada o la situada más alta, hasta que no salga más aire. A continuación se abrirán totalmente las llaves de cierre y lavarán las conducciones;

b) una vez llenadas y lavadas las conducciones y con todas las llaves de toma cerradas, se comprobará la estanqueidad de la instalación por control visual de todas las conducciones accesibles, conexiones y dispositivos de consumo.

7.3 Mantenimiento de las instalaciones

1 Las operaciones de mantenimiento relativas a las instalaciones de fontanería recogerán detalladamente las prescripciones contenidas para estas instalaciones en el Real Decreto 865/2003 sobre criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis, y particularmente todo lo referido en su Anexo 3.

2 Los equipos que necesiten operaciones periódicas de mantenimiento, tales como elementos de medida, control, protección y maniobra, así como válvulas, compuertas, unidades terminales, que deban quedar ocultos, se situarán en espacios que permitan la accesibilidad.

3 Se aconseja situar las tuberías en lugares que permitan la accesibilidad a lo largo de su recorrido para facilitar la inspección de las mismas y de sus accesorios.

4 En caso de contabilización del consumo mediante batería de contadores, las montantes hasta cada derivación particular se considerará que forman parte de la instalación general, a efectos de conservación y mantenimiento puesto que discurren por zonas comunes del edificio.”

Antes de proceder a una instalación para agua fría y caliente, debe realizarse un proyecto, teniendo en cuenta la ventilación de las tuberías y los materiales de agarre. La ventilación y la protección de las tuberías evitará  su corrosión por la parte exterior, debiendo tener cuidado con las condensaciones. Además se debe evitar sujetar las tuberías con yeso, sobre todo las de acero galvanizado. Las tuberías enterradas deben protegerse con pinturas especiales resistentes, envolviendo el tubo con coquillas u otros elementos que eviten la corrosión y las condensaciones.

Las tuberías de acero galvanizado no deben estar en contacto con escayolas, yesos o mezclas que contengan éstos. Debe evitarse que las tuberías, sobre todo de agua caliente, contengan aire ya que facilitarán  la corrosión; la eliminación de aire, en las tuberías, se puede realizar mediante purgadores en las zonas más apropiadas.

Cuando se produce corrosión en las tuberías es preciso averiguar su causa, ya que si lleva a cabo la reparación, solamente, y no se averigua volverá  a deteriorarse por corrosión tras un debilitamiento de éstas.

Las tuberías de agua caliente pueden sufrir obstrucciones por mantener el agua a más 55 o 60 grados centígrados, ocasionándose sedimentaciones que terminan con ellas. Es por lo que debe controlar que el agua caliente sanitaria no pase de estas temperaturas, no teniendo en cuenta a los propietarios que dicen que les llega con baja temperatura y pasan a la central de producción aumentando la temperatura y   el problema de corrosión.

Debe conocerse que por el hecho de aumentar la temperatura del agua no se consigue mayor caudal, aumentará  el problema   y  terminará  antes con las tuberías, tanto de acero galvanizado como de cobre. El costo de calentamiento será  mayor y no se dispondrá  de servicio. Existe   en el mercado otro tipo de tuberías, de otros materiales que causan menos problemas que las de acero galvanizado y cobre.

Pero la cuestión no es, solamente, el cambio de las tuberías, éste se complica por el hecho de que éstas, normalmente, están encerradas por los tabiques y muros, etc.   y el costo de modificar la instalación es pequeño en comparación con toda la obra de albañilería que es necesario ejecutar en la finca, a no ser que se plantee una nueva instalación por los patios debidamente protegidas para evitar la pérdida de calor.

Por las conducciones de agua fría se transporta ésta hasta cada una de las viviendas y elementos comunes, bien directamente desde la red pública o, alternativamente, desde el depósito y a través de un grupo de presión. Si falta presión puede ser consecuencia de una falta de limpieza de las tuberías, del filtro del contador, de los filtros de los grifos, etc. o es necesaria la instalación de un grupo de presión.

Por las tuberías de agua caliente discurre ésta hasta cada una de las viviendas. Puede faltar presión y esto se puede deber a que las tuberías están obstruidas por una falta de conservación y prevención en la producción de agua caliente, exceso de temperatura, bomba de circulación averiada o insuficiente, filtros obstruidos, tubería de retorno del sobrante de agua caliente totalmente ciega o simplemente envejecida.

Hay que tener en cuenta, en las reparaciones, que no debe unirse el hierro con el cobre, a no ser que se instale un sistema de abrazaderas o uniones que aíslen estos materiales.

Puede que toda la finca disponga de agua caliente suficiente y en su vivienda no sea así, el problema seguramente es suyo. Deberá  realizar una limpieza de la red horizontal de sus tuberías, - estarán obstruidas -, o limpiar el filtro de su contador y los filtros de los grifos, si no se soluciona deberá  renovar las tuberías particulares.

En las instalaciones individuales de producción de agua caliente, como es el del calentador convencional, puede faltar agua caliente y sin embargo el agua fría llegara con suficiente presión, esto se debe a un problema de obstrucción de sus tuberías, filtro del calentador, etc. pero nunca un problema de las instalaciones comunes de la finca. En estas instalaciones, a fin de evitar que las tuberías se obstruyan con la cal, se suelen colocar elementos descalcificadores.

A través de las conducciones se pueden producir ruidos como consecuencia de rozamiento del agua, por excesiva presión, tuberías de diámetro inadecuado, muchos codos o cierres bruscos de los grifos. Esto se evita, según cada caso, instalando un reductor de presión, ampliando la sección de las tuberías, fijándolas correctamente etc. En cada caso habrá  una solución más o menos costosa. En otros se transmiten ruidos debido a que un motor o una bomba de circulación de agua, calefacción, etc. está  en malas condiciones de conservación.   En otros casos, al reparar una bajante, una vertical de agua fría o caliente se deja un gran tramo sin fijación y puede producir vibraciones.

En las tuberías correspondientes a las bajantes de fecales y pluviales debe repararse cualquier rotura, bien en el tubo o sus empalmes y codos de unión, entronques a cada vivienda, etc. No se debe dejar la avería, por pequeña que sea, puede perjudicar los elementos estructurales de la finca, forjados y muros.

En algunas viviendas se producen olores como consecuencia de la falta de limpieza de las arquetas en las que desaguan las bajantes, un mal sellado del inodoro, bidet, o por falta de limpieza del bote sifónico.

En otras viviendas se puede producir un vaciado del inodoro al ser utilizado el servicio de otra vivienda, puede deberse a la falta de ventilación o toma de aire de la bajante, bien que está tapada en la cubierta o que no disponga de esta toma de aire; consecuentemente, en esta vivienda se producen olores. No cabe duda que una instalación defectuosa causará  problemas en las viviendas y en las fincas.

No sería la primera vez que debido al cerramiento de terrazas de los últimos pisos, parte de la cubierta de la finca, desvían las bajantes y sumideros de pluviales, tapando, además, las tuberías de respiración de las bajantes de fecales. A partir de este momento pueden comenzar los problemas de olores, vaciado de inodoros al producirse el efecto sifón. En otros casos no existe esta toma de aire y es necesario hacerla. .

Existen unas normas básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua y se realizarán de acuerdo al caudal necesario, calculando las dimensiones de las tuberías adecuadas y los distintos aparatos sanitarios.

Como norma general deben mantenerse las instalaciones de las redes de tuberías de agua sanitaria y tuberías de desagües. Las consecuencias de la falta de conservación pueden ser graves, ya no solamente los daños que se pueden producir externamente en los elementos decorativos de una vivienda o local, sino los daños internos al edificio, a elementos estructurales.   El agua afecta tanto a las vigas de hierro como a las de madera y hormigón.

Los propietarios no pueden cambiar las ascendentes de agua fría o caliente por su cuenta, sin contar con la comunidad y, menos, instalar tramos de tuberías de agua fría de mayores dimensiones o caudales, puede perjudicar o mermar la presión en los pisos superiores cuando éstos utilizan el agua en su vivienda.

No se pueden quitar bajantes e instalar otras de menor diámetro, se pueden producir estrangulamientos y, con toda seguridad, atascos. Para reponer y modificar cualquier tubería común que pasa por la vivienda, en caso de obras de reforma, se debe solicitar la correspondiente autorización a la Comunidad.

No se pueden, igualmente, utilizar bajantes de pluviales para conectar sanitarios. Hay propietarios que cambian la distribución de la vivienda, modificando el lugar de la cocina, servicios, etc.   y debido, a la falta de bajante de fecales, utilizan una de pluviales.

Mantener las instalaciones particulares en perfectas condiciones es muy importante, se evitarán problemas, tales como daños en los forjados de las cocinas y servicios, molestias a los propietarios de los pisos inferiores y, en muchos casos, enfrentamientos.

Es muy corriente que el propietario de un piso esté mojando al del piso inferior. Se le comunica el daño que está produciendo y lo primero que comenta es que en su casa no sale nada de agua, que no hay humedades. Hay que decirle que el agua no se derrama hacia arriba, a no ser que sea impulsada por alguna fuerza. Esto demuestra, una vez más, que hay vecinos que son "perfectos" y les da igual el vecino de arriba que el de abajo.

Otras veces explican que tienen la instalación nueva y se empeñan en no reparar su avería, por muchas razones:

a . - en su casa no sale agua,

b.- no disponen de azulejos iguales, etc.

No les importa seguir mojando al vecino del piso inferior. Se sienten ofendidos por el vecino de su piso inferior. Después de conseguir que repare la avería, aparece el segundo "drama", pintar y reparar los daños producidos. No quieren pintar o reponer los elementos dañados. De una forma arbitraria indican al otro propietario que solicite presupuestos y que cuando los tenga que se lo diga, es decir, se tiene que molestar el vecino del piso dañado.   Este tipo de propietarios demuestra una falta de civismo y convivencia total, además de carecer de un aconsejable seguro.

Como norma general y a fin de evitar, en caso de avería, el corte de agua fría, caliente y calefacción, deben colocarse llaves de corte en cada columna. De esta forma si se rompe una ascendente se corta el paso del agua y el resto de vecinos siguen con servicio. Igualmente se deben instalar llaves de corte en la entrada a cada vivienda y dentro de ésta en todos los elementos que se consideren, evitando que por una rotura se tenga que privar del servicio de agua a toda la finca, a varias viviendas o dentro de éstas a toda la vivienda.

Pero si esto les sucede a algunos, montarán un "número especial", un número por todo lo alto. Hay que ser responsables y no olvidarse que se vive en comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9 refleja que se deben respetar las instalaciones generales.... A continuación se establece que debe "mantener en buen estado de conservación su propio piso o instalaciones privadas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder".

Acuda a los profesionales o empresas especializadas en estos servicios de fontanería y no dude en que realizarán una reparación e instalación en perfectas condiciones, según la normativa vigente. Lo importante es que sea un profesional serio y con conocimiento de su actividad. Que disponga del carnet de instalador autorizado, no utilice los servicios de cualquier "chapuzas". No todos los fontaneros son especialistas y conocen su actividad, hay muchos que dicen ser fontaneros y saben conectar tubos e instalar llaves, pero nada más. Acuda a un profesional.

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