El alquiler de viviendas en España es un mercado que no arranca, que no avanza. La mayor parte de los propietarios de viviendas abandonan la idea de ponerlas en alquiler por miedo a toparse con un arrendatario que no paga, que se niega a abandonar la casa, o que a causado daños severos a la casa.
Ésta situación vista fríamente se puede decir que es ley de vida, que eso te lo vas a encontrar en todas partes y que para eso está la Ley, para solucionar esos inconvenientes. Pero el problema es que la Ley no está bien enfocada, el arrendador frente un inquilino moroso tiene tres opciones distintas para plantear una demanda:
-Reclamar únicamente las rentas o las cantidades que le adeudan,
-Solicitar el desahucio y recuperar la vivienda, pero sin cobrar los atrasos o
-Plantear un pleito conjunto de desahucio y reclamación de deuda.
Hay que mencionar que el coste de estos litigios es elevado puesto que es obligatoria la asistencia de un abogado y de un procurador. Puede llegar a ser más caro la reclamación de las deudas y el desahucio que la deuda en si misma. Además, con la ley en la mano no debería pasar mucho más de un mes y medio desde que se presenta la demanda hasta que se conoce la sentencia, pero en la práctica el proceso se puede alargar un año o más, según el retraso que lleve el juzgado. Todas estas circunstancias e inconvenientes del marco en el cual nos encontramos, pueden desanimar a los arrendadores a plantear demandas, y en última instancia a poner viviendas en alquiler.
Comprendiendo esta situación, los arrendadores que están dispuestos a alquilar sus viviendas, se ven obligados a tomar una serie de medidas como investigar por su cuenta al posible inquilino antes de firmar el contrato. Sería bueno tener conocimiento de la solvencia de dicha persona, por ejemplo a través de la nómina, esto no es una garantía de pago, pero si sirve para orientarse un poco. Deberá pedirle una fianza superior a la obligatoria: según la Ley, los inquilinos deben pagar un mes de fianza como mínimo, pero nada impide pactar en el contrato una fianza de dos o tres meses. También pueden pedir un aval bancario que cubra, hasta cierto importe. Estas actitudes que han de tomar los arrendadores, tiene un efecto negativo en los posibles arrendatarios, que se ven desanimados por el coste adicional que les supone.
No debemos olvidar tampoco la situación que se vive actualmente con respecto a los precios de la vivienda, la “burbuja” inmobiliaria, que según los analistas va a seguir creciendo aunque a un ritmo menor y los pisos de protección oficial siempre polémicos ya sea por su precio o por su tamaño. Pues bien este contexto está pidiendo a gritos un marco que anime a los propietarios a sacar sus casas al mercado del arrendamiento, consiguiendo así que el alquiler de viviendas sea una alternativa real en España.
Análisis DAFO.
DEBILIDADES
Desconocimiento en el mercado.
Resistencia al cambio.
Excesiva lentitud de los litigios.
OPORTUNIDADES
Elevado número de casas vacías.
Elevada expansión del mercado de la inmobiliario.
Auge de la vivienda como inversión.
Promociones del ministerio de vivienda.
Imposibilidad de comprar una vivienda.
viviendas de protección oficial.
FORTALEZAS
Elimina el riesgo del arrendador.
Aumenta y agiliza el mercado de alquiler.
Elimina el concepto de fianzas y avales bancarios para poder alquilar.
El arrendatario se despreocupa del alquiler y del inquilino.
Accesibilidad a este servicio.
La aseguradora es quien lleva todos los trámites.
AMENAZAS
Rápido desarrollo de la competencia.
Fraudes administrativos.
Pasividad de la Ley frente a inquilinos morosos.
Para entendernos mejor.
¿Qué es el “coste de oportunidad”? se define como el NO aprovechamiento de un posible beneficio.
Caso práctico: Supongamos que heredamos una vivienda, inmediatamente surge “el dilema”;
Venderla: a primera vista vemos un posible pero elevado ingreso nada despreciable hoy en día, sin embargo analizando la idea surgen inconvenientes como: posee gran valor sentimental, constituye parte del patrimonio personal, su valor se revaloriza continuamente...
Cerrarla: (“a cal y canto”): como el perro del hortelano, “ni come ni deja comer”. El inmueble se convierte automáticamente en un saco sin fondo, gastos de comunidad, agua, luz, gas, impuestos, y el cargo de conciencia que supone saber que alquilándola, al tiempo de ahorrarnos estos gastos, tendríamos una renta mensual considerable, obtener ventajas fiscales, etc.. Pero... menudo riesgo... y si el inquilino no paga, o destroza el piso...
¿qué hacer?: a la tercera va la vencida, se busca una forma de eludir el coste de oportunidad que supone cerrar la vivienda, sin desprenderse de ella, minimizando los gastos, y buscando, si es posible posibles ingresos...
Nosotros proponemos la siguiente solución: alquilar la vivienda. Contratando un seguro de alquiler, que le asegure el posible impago de las rentas, asuma el compromiso de resarcir los daños causados por actos vandálicos y perjuicios económicos que se produzcan por la defensa y reclamación jurídica que pudieran producirse con motivo del desahucio del inquilino. La dirección jurídica la realiza la Aseguradora con su departamento legal, de forma que usted no tiene que anticipar cantidad alguna.
De este modo “ALQUILO TRANQUILO” y por tanto obtengo un beneficio mensual sin riesgo y con plena confianza... Porque siempre habrá alguien que vele por que PARA GANAR NO HAYA QUE ARRIESGAR.
¿Qué garantías asume?
Se agrupan en una sola póliza las tres coberturas básicas con el objeto de proporcionar la protección que el arrendador pueda precisar:
Impago de alquileres: se asumirá el 100% de la suma asegurada en condiciones particulares y con un límite máximo de 12 meses de renta.
Se garantiza el límite máximo indicando en las condiciones particulares de la póliza. Así mismo, la reclamación de las rentas impagadas por vía amistosa o extrajudicial, corresponderá exclusivamente al asegurador.
Indemnización por los daños causados a la vivienda por actos vandálicos. Se asumirá hasta el 100% de la suma asegurada, a valor de nuevo.
Precio del seguro al año: 4,5% del importe de la renta anual. Para una mejor comprensión le ponemos un ejemplo: si usted alquila su vivienda en 600 euros mensuales, la póliza de seguro le supone 324 euros anuales. ¿A qué es fácil?. Bien pues además le sugerimos que traspase este costo a su inquilino, es decir, alquile su vivienda en 630 euros al mes. Si tiene varias viviendas para alquilar o se dedica profesionalmente a éste negocio hable con nosotros tenemos condiciones especiales.
Prohibida su reproducción total o parcial sin expresa autorización escrita de los autores.
Autores: Beatriz Silvarrey y José Silva, Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.
JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS S.L. www.josilva.com
