Administrador de fincas relación con los propietarios de la Comunidad                                                 

Antes de entrar en algunos de los temas de la Administración de una finca es conveniente reflexionar, brevemente, sobre el comportamiento de algunos cuando no ejercen el cargo de Presidente de la Comunidad y en otras situaciones.

Hay propietarios que siempre se están quejando de todo, no se encuentran a gusto con nada, y cuando se les intenta nombrar presidentes o dar alguna responsabilidad no están de acuerdo. No suelen querer responsabilidades, presentando una serie de excusas de trabajo, personales e increíbles, es decir, aparentando todo lo contrario de lo que demuestran habitualmente con su comportamiento.

Otros después de exponer sus excusas y motivos por lo que no pueden (su intención es dejar constancia), aceptan los cargos que sean, como si hicieran un favor a la comunidad, pero su intención, desde el primer momento, era aceptar el cargo o cargos, y a continuación dará su primera charla indicando lo que modificará y las actuaciones que tomará, siempre para bien de la Comunidad, según indica. Se autojustificará en todo momento, para bien o para mal, pero siempre en defensa de los intereses de la Comunidad, intereses que los demás no defienden, sólo él, dejando buena constancia de ello.

Otros tienen un interés desmesurado por los asuntos de la finca, pero nunca dan soluciones, para eso están otros, complican a todos, pero ellos no quieren tomar responsabilidades. En el caso de que se llegue a realizar algo de las múltiples cosas que han propuesto, aunque se haga con exactitud y algunos propietarios no estén conformes, ellos dirán que el encargado de su ejecución no lo realizó como él había indicado. Lógicamente, siempre existen excepciones.

Para estos propietarios todo está  mal: los mantenimientos, los servicios, el presidente no ejerce correctamente, el administrador funciona mal, no atiende los servicios de la finca y presenta las cuentas de forma incorrecta, etc.   Todos son problemas para ellos, que, afortunadamente, son míseros, pero que pueden llegar a crear un malestar en la finca, ya que, como se dice,  "si un cesto de manzanas buenas contiene una podrida, al final puede terminar pudriendo a todas si no se la aparta a tiempo”.

Normalmente estas personas conocen y entienden de todos los asuntos, son los que más hablan en las juntas, llegando a cansar a los propietarios normales que, en algunos casos, terminan por no acudir con tal de no aguantar a este tipo de individuos. Entonces la comunidad queda en sus manos. Estos conflictivos mendigan firmas para todo; algunos propietarios - sin saber lo que firman, ni para qué, ya que tampoco se explican y si intentan hacerlo, tratarán de embrollar todo lo más posible - , por no aguantarles, firmarán.

Otro propietario estará  siempre protestando por todo, por lo que no se hace y por lo que se hace. No estando conforme con nada, lo importante para éste es hablar por hablar, con o sin conocimiento de los asuntos, es el eterno disconforme y, supuestamente, informado.      

Hay propietarios que siempre están impugnando las actas, propietarios que no entienden de democracia comunitaria, que no entienden que la mayoría es la que decide en asuntos de administración, siempre están amenazando con enviar el asunto a sus letrados - que para eso les tienen contratados -,dándose importancia y, resumiendo, peleando por una mísera cantidad o por la tontería más insignificante. Son intransigentes, amenazando y siempre jugando a su favor. El proceder contra ellos, muchas veces, no merece la pena. Suelen amenazar al presidente, al administrador y sobre todo hacen alarde ante algunos vecinos y ante los empleados de la finca de la fuerza de su ciencia y conciencia. . . . . . , "son verdaderamente ridículos. "

También los hay que cumplen los acuerdos comunitarios “a la carta”es decir, los que les conviene y suelen pagar de la misma forma.

Propietarios que se creen que el Administrador de la comunidad es el " confesor ", el " director espiritual", “el psicólogo "contándole todos los problemas de la finca, las relaciones entre los propietarios y lo más grave, las relaciones entre sus propios miembros de familia, hijos y pareja. Estos deben conocer que al Administrador, el Presidente o a cualquier miembro de la  Junta no le interesan sus problemas personales, deben acudir a los procedimientos establecidos para su resolución. No es que el Presidente, el Administrador sean menos humanos y no sientan el problema que tienen, deben entender que nada les pueden resolver.   Estos propietarios si no se les atiende, se molestan e insultan guardando un gran rencor que es difícil de eliminar. Cualquier situación será  buena para lanzar su batalla contra la junta rectora de la comunidad.      

Propietarios que tratan que el presidente o administrador les dé siempre la razón y creen que están  para asesorarles a ellos en contra de la Comunidad, como puede ser el caso de realizar obras no consentidas o sin los debidos permisos. Tratan de que el Administrador intervenga en su favor y si no lo hace es malo, buscando la forma de prescindir, por los motivos que sean, de él, por puro rencor, tratarán de conseguir el cargo de presidente y así se facilitará su trabajo de prescindir de servicios, debido a que la mayoría de los propietarios pasan de estos temas y les da igual. Está claro que en las fincas existe una gran pasividad sobre los acontecimientos que ocurran, siempre que no les afecte al bolsillo.

Otros tratan de engañar, en cuanto al pago de las cuotas del mes y recibos extras, realizando ingresos descontrolados y por cantidades que no tienen nada que ver con la deuda. Todo con el fin de demostrar que el administrador es malo, que el presidente no controla los ingresos y conseguir,  a fuerza de voces intoxicar a los demás, que él es el bueno y perfecto y que los demás son unos incompetentes. No se fíe de estos elementos, suelen tener intereses ocultos.

Otro de los propietarios que suelen molestar mucho a los demás vecinos en las juntas son los que entran alardeando de su profesión, pero que en muchos casos no la ejercen. Se trata de un puro alarde, que son tal o cual, que trabajan en un despacho “superimportante”, en una constructora, etc. Otros son sus hijos quienes tienen una u otra carrera. ( de esta forma comunican a sus vecinos la importancia de su persona) o que trabajan con un alto cargo en la administración o en una empresa muy importante ( indicando su salario ) y les han informado de esto o lo otro. Entienden de todo, son los "listos" de la  Comunidad, pero a la hora de la verdad no es así. Suelen quitarse responsabilidades de encima y, cuando surge el problema, desaparecen con cualquier excusa, dejando que sean los " torpes e ignorantes ", según ellos,  quienes lo resuelvan. Suelen sembrar la duda. Los demás se preguntan,  ¿tendrá  o no razón?. Tratarán de engañar a los propietarios, siempre bajo la excusa de salvaguardar los intereses comunes y ahorrar gastos, los demás no lo hacen. Son tipos muy peligrosos.

Hay otro tipo de propietarios que tienen interés en entrar de presidentes de la comunidad y mantenerse en el cargo con el fin de tomar una serie de actuaciones a beneficio propio, salvo algunas excepciones. Casi siempre contratan los servicios de mantenimientos con personas conocidas de ellos, suelen eliminar al administrador y poner en el cargo a un conocido. Son los presidentes que tienen intereses especiales, comunican que la comunidad tiene que ahorrar y que ellos lo pueden conseguir. Lo que hacen es dar menos servicios, quitar horas y ayudas al empleado de la finca, siempre en detrimento del confort y bienestar de los demás. Como consecuencia de esto los demás, acostumbrados y que habitan en unas viviendas con determinados servicios, comienzan a molestarle, pide su dimisión, o la presenta al sentirse gravemente incomprendido. El mal suele estar hecho.  

No digamos los que desean entrar en el cargo prometiendo de todo a costa de los demás, seguramente a ellos no les costará ni un céntimo. Son como algunos políticos en época de elecciones, prometen de todo a cargo de aquellos a los que solicitan el voto para conseguir votos y perpetuarse en el cargo.

No faltan los propietarios que cuando tienen una avería producida por cualquier tubería común intentan que se les ponga, prácticamente, la casa nueva. Aprovechan para que la comunidad o el seguro de la finca pinte  toda una habitación que está  negra, por ejemplo, por falta de pintura durante años. Cuando no se inventan daños en mobiliarios y decoración a precio de "palacio Borbónico".

Cuando existe una avería quieren que esté el profesional de inmediato para la reparación, no tienen paciencia y creen que están pagando a uno para que esté pendiente de lo que pase en su vivienda y en la finca durante las veinticuatro horas. El fontanero, pintor, electricista, albañil, etc.   todos en el momento. Es imposible que una comunidad tenga a su disposición, en el momento, estos servicios. Ningún presidente, ni administrador, los podrán solicitar   inmediatamente, al instante, como exigen algunos propietarios. Hay que ser comprensivos y pacientes no exaltando los ánimos ni del presidente de la Comunidad, ni del administrador  y, menos, del profesional que acudirá  a la ejecución de la reparación correspondiente.      

Uno de tantos problemas que tienen las comunidades, debido a la mala educación para convivir, es la calefacción. Hay propietarios que no se acostumbran a vivir en una finca con una calefacción común, unos dicen que tienen mucho calor otros  frío. Otros que se encienda  antes otros que después. Realmente es muy difícil atender a todos. Para evitar problemas se deben respetar los acuerdos de la Junta al respecto. Aunque los propietarios conflictivos comunicarán que no pagan si no se hace lo que dicen ellos, - de hecho dejarán algún mes sin pagar-  tratarán de convencer, como sea, a otros vecinos que, por no aguantarles, les dirán que tienen razón. Son propietarios pesadísimos y actúan como un típico egoísta.  

Otro de los graves problemas que sufren el Presidente y Administrador es que, abusando de su tiempo,   - como a ellos el tiempo les da igual-algunos están continuamente llamando o visitándolos. Se debe tener en cuenta que el Presidente, cuando llega a su casa, lo que desea es descansar y estar con su familia y ningún propietario debe pasar las horas "muertas" en su casa, es una falta de cortesía. En el caso de que el Presidente les invite a que abandonen su casa, éste será  un grosero. No se dan cuenta que son unos verdaderos "plomos".

Lo mismo le puede suceder al Administrador. Hay propietarios que llaman o se presentan en el despacho continuamente, a cualquier hora y, en general, sin avisar, molestando al administrador con cualquier tontería, comentarios de los vecinos y acusaciones. Algo que el Administrador, por discreción, no comunica a los demás.

Si el administrador no les atiende cada vez que llaman por teléfono o cuando se presentan en el despacho, es malo, ineficaz, comenzando la labor de cizañar, poco a poco, a los demás y, sobre todo, no perderán ocasión en la junta para comunicar que el administrador nunca está, que no se pone al teléfono o que llaman y no lo descuelga, normalmente son personas que no llaman, se lo inventan, son retorcidos por naturaleza. Normalmente siempre llaman los mismos a la Administración o al Presidente, son los pesados de siempre.

Lo que está  claro es que ni se molestan en llamar, lo importante es cizañar, y lógicamente se unirá a esta queja algún propietario más, lo importante para éstos es molestar como sea; esto les llena de satisfacción poco sana.

Su labor es crear un clima de inestabilidad en la Comunidad, es entonces cuando mejor están y cuando más disfrutan, ya que, de esa forma, se sentirán con la razón y dirán: ¡ya lo decía yo!. Incluso estos propietarios se permiten la desfachatez de decir al administrador que les debe atender siempre que lo deseen, que para eso le pagan. A estos vecinos, a veces, es necesario comunicarles que le paga la Comunidad y que la aportación mensual suya, para atender el servicio del administrador, es mínima, dependiendo de la Comunidad.

Lógicamente, por esta cantidad, el administrador, según ellos, está  obligado a que les sufra todos los meses, tres o cuatro veces, perdiendo una hora o dos, ya que entran con el pretexto de que van a molestar un minuto, pero para estos propietarios los minutos son como horas.

No falta el propietario que desconfía de todo y de todos en cuanto a la contabilidad, cobros y pagos de recibos, contrataciones, etc. encargándose, casi, de la administración de la finca y de las reparaciones. Es el propietario desconfiado por naturaleza, cree que todos le roban, desconfía hasta de su “sombra”.

En muchos casos se podría aplicar el refrán " cree el ladrón que todos son de su condición".  Trata de resolver sin los conocimientos adecuados, de ahorrar en muchos casos aparentemente y sin la suerte deseada. Cuando tiene algún problema con un vecino informa que no atenderá  más la administración, llegando a enfrentamientos personales, no le importa. En la mayoría de los casos no cobra nada y, altruistamente, ejerce el cargo año tras año, pero, casi siempre, al final, deja éste por los problemas entre los vecinos o porque una y otra junta deciden no hacer lo que él propone. Coge "la rabieta" y no quiere saber más de la Comunidad. En muchos casos es posible que no abandone y buscará  la forma de actuar a través de sus pocos vecinos adeptos.

Estos vecinos estarán echando, siempre, en cara a los demás que han sido los que más han trabajado por la comunidad y que nadie se lo agradece, aunque dicen que no lo han hecho para que se lo agradezcan.

Se recuerda que estos propietarios, como administradores de la finca, tienen la responsabilidad establecida en la Ley de Propiedad Horizontal. No suele cumplir lo allí establecido para evitarse problemas entre sus convecinos, por ejemplo, no advierte a otros propietarios de las responsabilidades.

Las Comunidades deben huir de estos elementos y no aceptar que un vecino se encargue, año tras año, de la Administración de la finca. Existen profesionales, Administradores de Fincas, para estos servicios a quiénes les podrá  solicitar asesoramiento, quienes tratarán  de resolver los problemas entre propietarios como parte ajena a la finca.  

Afortunadamente para el Presidente de la Comunidad y el Administrador, la casi totalidad de los propietarios tienen un comportamiento cívico y educado, conociendo sus derechos, deberes y obligaciones. Se dirigen al Presidente y al administrador de forma conveniente, restando el menor tiempo posible en sus consultas, porque saben que está en su casa o de paso para ella y al Administrador porque conocen que no puede mantener el despacho con su comunidad y necesita atender a los demás vecinos y comunidades; no puede estar escuchando las batallas de un vecino y otro. Son concretos en sus exposiciones y no repiten el mismo asunto innumerable número de veces, como si el administrador no captara el primer mensaje y no exigiendo hablar con el administrador para cualquier tema o asunto. Una conversación puede ser fructífera y breve o desesperante y yerma a base de reiterar las exposiciones.

No se desea dar la impresión de que todas las comunidades tienen estos problemas con determinados propietarios, pero si se dan deterioran la buena marcha de los asuntos y sobre todo de la convivencia, hasta que alguno se enfrenta con ellos con el apoyo de la junta. Suelen no volver a éstas.   En muchos casos dejan de abonar las cuotas corrientes, o se retrasan y en cuanto a las obras, por principio y normalmente, se niegan a todas, sea cual sea. Es el derecho “al   pataleo”

No hay peor problema para una comunidad que ha sido tranquila durante años y en la que ha existido una correcta convivencia entre todos sus miembros, que cuando llega, de la noche a la mañana, el vecino problemático, el inteligente, el desestabilizador, el intolerante y envidioso. . . , la comunidad pierde su armonía. Transforma la convivencia en un verdadero caos. Todos son malos, el perfecto es el último que ha llegado. Una comunidad tranquila es alterada por el que ha llegado, podemos decir que en la mayoría de las Comunidades si no hay un “incordia”, “nace, crece y se desarrolla”.      

Pero no faltan los propietarios, aún los que se creen más sensatos que a veces pierden la calma y cuando sucede algo en la finca o a ellos en particular, su reacción es:

  • el presidente y el administrador tienen la culpa de todo:
  • que se pare el ascensor.
  • que se estropee la antena y no se vea la TV.
  • que no funcione su telefonillo.
  • que el vecino de arriba le moje con una gotera.                     
  • que el vecino de arriba o abajo le moleste.
  • que dejen la puerta abierta de la calle
  • que la calefacción sea suficiente o insuficiente, dependiendo de su criterio. Para unos mucho calor. . . . para otros mucho frío.     
  • que el agua está  muy o poco caliente.
  • que no tenga agua suficiente.
  • que el portal y escalera, a su juicio, están sucios.
  • que le quitan la correspondencia del buzón.
  • que tenga olores en su casa.
  • que dejen la puerta abierta de la cabina del ascensor.
  • que le devuelvan los recibos de su banco.
  • que tengan una rotura de una conducción general en su casa.
  • que el vecino de arriba le mancha la ropa cuando tiende.
  • que el vecino o los vecinos ponen la TV y la radio muy altas.
  • que el letrado de la comunidad es lento y las empresas de servicios que los prestan no lo hace con la debida celeridad y eficacia.
  • que el aire acondicionado del vecino le molesta.
  • que se reclamen los impagados o que no se reclamen.
  • que la justicia es lenta o no funciona.
  • etc. . . . .  


Toda una retahíla de presuntas acciones sin sentido y que, para tranquilizar conciencias, siempre tienen la culpa el Presidente, el Administrador, la empresa de mantenimiento o el vecino. ­ ¡Ellos…. imposible!. Siempre comentarán: la Comunidad no funciona y los que no funcionan son ellos que en todo ven problemas si no se “baila al son de ellos”. El verdadero problema son ellos, su persona es un problema.

No se debe olvidar la situación que presentan algunos propietarios que acceden a ella por primera vez, sobre todo en urbanizaciones nuevas. Estos propietarios se creen que, por el hecho de comprar un piso, son los " reyes del universo ". No entrarán como presidentes, pero si estarán en las juntas "coordinadoras ", incordiando continuamente al presidente, al administrador y a los empleados con un ímpetu, a veces, desmedido.  

Tratan de organizar e implicar a todos para que se formen comisiones de una cosa u otra. Organizan distintas actividades: fiestas en la urbanización, concursos, etc. , llegando, por la novedad, durante los primeros años, - dos o tres -, a conseguir unas celebraciones estimables, salvo excepciones. A continuación comienzan los enfrentamientos, los cotilleos, la convivencia ordinaria con todos sus vecinos, que si uno hace más que otros, etc. Al final, lo que parecía que uniría a todos los propietarios de la urbanización, termina siendo un verdadero conflicto, con la sensación de que unos vecinos se han aprovechado de los otros y los otros de los unos. También existen excepciones cargadas de buenas intenciones, aunque desgraciadamente las menos y poco duraderas.

Uno, entre otros, de los puntos de mira de algunos nuevos propietarios es la empresa promotora. Todo lo han hecho mal, son estafadores, les han vendido algo que no les anunciaban en construcción.  Tratan de conseguir favores de los promotores y, al no alcanzarlos, se vuelven feroces contra ellos, implicando a otros propietarios y procurando quedarse al margen para que no les puedan responsabilizar de nada. A la hora de firmar las escrituras son los primeros, pero no leen nada ante el Notario o no se enteran, ni división horizontal, ni estatutos - en muchos casos no comprueban ni la calidad de los materiales y acabados- y esperan que los demás procedan. Dicen que aparecen grietas, que las instalaciones están mal, que el ascensor no cumple normas, que las antenas son de baja calidad, etc. Son un estilo de nuevos propietarios que se han metido en unos pagos (entre letras de piso, muebles, electrodomésticos y comunidad) que, en definitiva, les viene, a veces, "muy grande". En otros casos sus intereses son otros, y sirva como ejemplo, que no suelen iniciar reclamaciones individuales, sino implicar a otros en su problema particular.

En otro orden, tenemos a los propietarios que nunca quieren hacer obras en la finca, ya que dicen que no les llega el salario, la pensión, etc. Sí tienen, sin embargo, para ir de vacaciones, salir todos los fines de semana a cenar, de copas o para cualquier otro lujo distinto al " lujo " de conservación de su vivienda.

No falta el que pasa de ser inquilino de una finca a propietario, su vida se transforma y se convierte en la persona que desea poner condiciones a todos: presidente, administrador, empleado. El presidente no responde a sus expectativas, el administrador no asesora correctamente y no atiende sus llamadas, el empleado no da servicio a la finca y sobre todo no le trata bien, por ejemplo, a unos vecinos les ayuda con las bolsas de la compra y abre la puerta del ascensor y a él no, el empleado no es quién para comunicar nada, no debe recordar a los propietarios que tiene el recibo del mes para su pago, etc. toda una nueva serie y, al final, en muchos casos ejercerá el cargo de presidente, dando un año de los "buenos" al empleado de a finca y al administrador.

Para algunos de los inquilinos que pasan a propietarios, (un edificio de alquiler la propiedad vende los pisos) sobre todo sin han estado pagando rentas muy bajas, comenzarán otros problemas, tales como el pagar más de gastos de comunidad que antes  de alquiler, atender la conservación de la finca, obras de reparación de escalera, portal, fachada, cubierta, patios, ascensor, etc. , pero, seguramente, lo que olvidan, es que han adquirido la vivienda a un precio muy inferior del mercado de la zona. Algunos de estos nuevos propietarios, en muchas ocasiones, protestan por todo, no desean reparar nada, todo es un problema.

Otros propietarios ponen su pensamiento en boca de todos. Suelen decir: " todos los propietarios se quejan de esto o lo otro, muchos dicen, varios vecinos se quejan..." los únicos vecinos que se quejan, que dicen,... etc. son ellos, los demás nunca comentan nada; estos suelen alterar la tranquilidad de la finca, comunicando a cada propietario que se encuentran que el otro de tal piso le ha dicho...., así con cada uno. Todo se lo inventan, pero no se atreven a comunicar que son ellos personalmente los que lo dicen, por esto todo lo ponen en "boca de otros".

En muchas ocasiones se escucha en la finca ese propietario está "loco", es mejor no hacerle caso. Otros, hartos de escuchar las tonterías y las genialidades de estos "locos", comentan y se preguntan ¿por qué a éstos les da por fastidiar a los demás en lugar de hacer algo por la finca y por ser afables?.

Como final, es recomendable ser un propietario que conviva en la finca, que atienda los pagos, que acepte lo que decida la mayoría, que no cree problemas añadidos. Es necesario dar la opinión pero no imponerla. Es necesario convivir, algo difícil en esta sociedad, pero se puede intentar. Es necesario no implicar a la comunidad en temas personales de otros vecinos. Es importante saludar, al fin y al cabo todos tienen algo en común, aunque nada más sea que mantener la finca en que desarrollan su vida familiar, privada o profesional.

Si en su finca tienen algún tipo de propietario aquí descrito o similar, procure conocerlo y desenmascararlo desde el principio. No permita que la comunidad caiga en manos de estos elementos y si, por el orden establecido, el cargo de presidente correspondiera a alguno, exija que se cumplan los acuerdos y no permita que haga lo que quiera. Convivir es muy importante y este tipo de personas puede desestabilizar la comunidad ya que no suelen tener demasiados escrúpulos.

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