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El aire acondicionado es un servicio más de las fincas que puede ser frío y caliente, consiguiendo confort en la vivienda y locales. El uso incorrecto o con un deficiente mantenimiento puede causar problemas, no solo en las instalaciones sino, sobre todo, en la salud de las personas, así como en el medio ambiente. Muchas enfermedades son producidas y transmitidas por falta de conservación de los equipos de producción de aire acondicionado frío o caliente.   

En los conductos, filtros,  pueden acumularse materiales u organismos que pueden perjudicar a la salud, produciendo dolor de cabeza, sinusitis, problemas respiratorios, etc., siendo necesario el conservar y mantener éstas instalaciones.

Existen unas normas de obligado cumplimiento en cuanto a condiciones técnicas de rendimiento, control y funcionamiento, que se deben exigir al profesional o empresa de mantenimiento, debiendo realizarse puntualmente.

Todas las instalaciones, dependiendo de su potencia, deben tener una serie de cuidados preventivos: control de temperaturas, ruidos, limpieza de filtros y control de consumo de energía.

Es frecuente instalar equipos individuales en los patios. No se pueden hacer sin la debida autorización de la Comunidad y, sobre todo, de los copropietarios que tienen las ventanas enfrente. Surgen muchos altercados en las fincas por esta falta de comprensión de algunos vecinos, que pasando de los inconvenientes que causan, prefieren estar cómodos en su vivienda.

La instalación de equipos de aire en elementos comunes precisan de la autorización de la junta. No es suficiente disponer de la correspondiente licencia Municipal. Los Ayuntamientos pueden conceder licencias, pero consideran que tienen todas las autorizaciones de la propiedad en donde se instalan los elementos.

Con el fin de evitar responsabilidades sería necesaria la convocatoria de una Junta Extraordinaria y sobre todo si es primero que se instala en la finca, acordando las condiciones que debe tener la instalación, lugar más apropiado, en donde menos pueda molestar a los propietarios, etc. Está claro que existen sentencias que, siempre que se cumpla con la normativa vigente al respecto, no es preciso obtener el permiso de la junta de propietarios, pero en el ánimo de una buena convivencia sería conveniente tratarlo en Junta, sobre todo, si es el primero y no se han establecido unas mínimas bases.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid con fecha 27 de mayo de 1999 remite circular en los siguientes términos:

Ante las numerosas consultas que vienen realizándose en relación con la instalación de aparatos de aire acondicionado, se ha creído conveniente emitir esta circular recordando, tanto las condiciones medioambientales que debe reunir su instalación, así como el régimen de acuerdos necesarios que se deberán adoptar en la comunidad de propietarios.”

Se recuerda la Ordenanza de Protección del Medio Ambiente, así como el Plan General de Ordenación Urbana, Normas Urbanísticas, y en cuanto al régimen de acuerdos según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal indica lo siguiente:

“En este punto vamos a distinguir tres supuestos que generalmente suelen plantearse:

I.-   Instalación con apertura de hueco en fachada exterior o interior.

II.- Instalación en cubiertas o azoteas de uso común del inmueble.

III.- Instalación con palomillas, escuadras o tirantes en fachadas exteriores o interiores.
  • INSTALACIONES CON APERTURA DE HUECO EN FACHADA EXTERIOR O INTERIOR:
La apertura de huecos para proceder a la instalación de un aparato de aire acondicionado, requiere una previa autorización de la junta de propietarios, que deberá otorgarse mediante la unanimidad, ya que se trata de una alteración de un elemento común.

  • INSTALACIONES EN CUBIERTAS O AZOTEAS DE USO COMUN DEL INMUEBLE:

Se requiere al igual que en el apartado anterior la autorización de la Junta de Propietarios que debe otorgarse por unanimidad con constituir la alteración substancial de elemento común. Supone también la utilización de un elemento común para un fin privativo, y es evidente que nadie puede disponer de elementos comunes sin la previa autorización de la junta de propietarios.

  • INSTALACION AMOVIBLE, CON PALOMILLAS O TIRANTES EN FACHADAS EXTERIORES O INTERIORES.

El sistema hoy en día, más común o habitual de aparatos de aire acondicionado, es el formado por dos componentes, la consola que se instala en el interior de las viviendas y el compresor en el exterior, es este último componente el que se sujeta con palomillas o tirantes a la fachada, con una pequeña perforación del muro para pasar los tubos y cables.

Este tipo de instalaciones viene considerándose últimamente por los tribunales como obras menores que no precisan del consentimiento de la comunidad, pues aun cuando pueda romper la estética de la fachada, prima en el conflicto de intereses el confort individual de cada propietario, sin que constituya una instalación arbitraria.

Lo indicado anteriormente se deberá entender a salvo de lo que al efecto dispone la Ordenanza de Protección de Medio Ambiente y Plan General de Ordenación Urbana.”

Para instalar aire acondicionado no se precisa un acuerdo unánime, salvo en ocasiones especiales.
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7 dice: 1.- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.”

Artículo 10.- Queda redactado de la siguiente formas según Según Ley 8/2013 de 26 de junio: en el punto 3.b dice: b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»


Si la instalación requiere hacer un hueco en un muro requerirá el acuerdo unánime, pero si esto no ocurre será un acuerdo de mayoría simple. Hay instalaciones que no tienen consentimiento de la Comunidad, pero nadie ha indicado nada durante el tiempo, considerándose una autorización tácita, la Comunidad nunca ha mostrado su oposición.

Como queda dicho, será necesario, en cualquier caso cumplir lo que marca la Ordenanza correspondiente, en caso contrario tendría que adaptarse la instalación a lo marcado y si no puede cumplirla deberá retirarla.

Las centrales de aire acondicionado (torres de enfriamiento y calor) deben cumplir una normativa, así como cualquier equipo que se instale particularmente en una vivienda. Debe contratar con una empresa la revisión correspondiente, sobre todo antes de la temporada de su utilización, bien sea para calor o frío, siendo necesario conservar y limpiar todos sus elementos evitando enfermedades y sobre todo la legionella.

Acuda a una empresa de mantenimiento y conservación. Contratando este servicio evitará problemas como presidente de la Comunidad y, a su vez, recomiende el mantenimiento de los equipos particulares, evitando enfermedades, mal funcionamiento, ruidos y molestias a los propietarios. Si algún propietario no cumple la normativa o es conveniente acudir a los tribunales, bien por acuerdo de la Junta de Propietarios o particularmente el propietario afectado. 
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