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Si nos quedamos sin el servicio de agua, elemento fundamental, lo soportamos y se suple con otros medios, pero si no disponemos servicio de electricidad, después de haberlo " disfrutado " es muy difícil soportarlo. Nos quedamos sin los elementos de mayor confort en la  vivienda, la ciudad se convierte en un caos  y distintos aspectos de la vida diaria no se entenderían sin la energía eléctrica.

La instalación eléctrica de la finca es otro elemento que debe mantenerse, pero es muy especial debido a que de él se alimentan la gran mayoría de los servicios del edificio, como son, entre otros, ascensores, calefacción, antena, portero automático, etc.

La instalación eléctrica debe cumplir unas normas de seguridad tanto en los elementos comunitarios como privativos, tales como el cuadro de protección, interruptor general, etc. Por otra parte pueden instalarse, para mayor seguridad, diversos interruptores automáticos dependiendo de los distintos circuitos de distribución de los elementos comunes y privativos.  Son muchas las fincas que no cumplen la normativa vigente y es una instalación totalmente olvidada.

Las acometidas a las viviendas y locales deben estar protegidas en tubos individuales desde el cuarto de contadores hasta cada uno. En muchas fincas todas las líneas de las viviendas y elementos comunes discurren por un mismo tubo, estando fuera de norma. Otras tienen los contadores en las viviendas, no existiendo cuarto de contadores, y con un sólo conducto se alimenta a todas las viviendas. Con este tipo de instalación se pueden tener conatos de incendio o calentamiento de la instalación, todo debido a que cada propietario ha incorporado en su vivienda distintos elementos de confort.

Esto causa problemas a los propietarios que desean hacer ampliación de potencia, para lo que es necesario un cable más grueso; si esto ocurre en varios pisos, debido a la instalación de electrodomésticos, llegará uno que no pueda acometer el cable más grueso por ese tubo común y tendrá  que sacar una manguera por el patio. Hay veces se esfuerzan en pasar el cable por la conducción con gran peligro de incendio.

  • No hay que olvidar la red o toma de tierra que se debe instalar y conectar a todos los aparatos eléctricos y el diferencial de alta sensibilidad.


Para garantizar que la instalación sea correcta solicite los servicios de empresas e instaladores autorizados, con carnet de instalador, quiénes deberán aplicar el Reglamento Electro-técnico de Baja Tensión y las Normas particulares de las distintas Compañías.

  • La instalación eléctrica necesita un mantenimiento preventivo.Observar y verificar cada vez que se hace aumento de potencia. Pueden existir caídas de tensión, salto continuo de los aparatos de control, etc. Esto demostraría la necesidad de hacer una revisión de la instalación. Cuando se funden las bombillas con frecuencia pueden existir, entre otras causas, caídas de tensión, siendo una muestra de la existencia de problemas en la instalación o de falta de ventilación y exceso de calor.


  • Conviene, periódicamente, realizar una revisión de las distintas conexiones. Comprobando los aparatos de control pulsando el botón para hacer saltar el automático. Muchos incendios producidos por cortocircuitos se habrían evitado con un correcto mantenimiento de la instalación.


En muchas fincas y viviendas las instalaciones soportan un nivel de potencia muy superior y como consecuencia se producen los problemas de calentamiento de cableado, etc. y en muchos casos de incendios.

Su comunidad debe tomar las medidas necesarias a fin de que la instalación esté en correctas condiciones y adaptada a la normativa de seguridad que exige la legislación en cada momento. Informe a su comunidad del estado de la instalación y que ésta tome las medidas necesarias al respecto. Se debe recordar que de la electricidad dependen, como ya hemos dicho, los demás servicios.

  • El REAL DECRETO 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento electrotécnico para baja tensión. (BOE) dice:


“Artículo 1.    Objeto.

El presente Reglamento tiene por objeto establecer las condiciones técnicas y garantías que deben reunir las instalaciones eléctricas conectadas a una fuente de suministro en los límites de baja tensión, con la finalidad de:

a) Preservar la seguridad de las personas y los bienes.

b) Asegurar el normal funcionamiento de dichas instalaciones y prevenir las perturbaciones en otras instalaciones y servicios.

c) Contribuir a la fiabilidad técnica y a la eficiencia económica de las instalaciones.

Artículo 2.    Campo de aplicación.

1.     El presente Reglamento se aplicará a las instalaciones que distribuyan la energía eléctrica, a las generadoras de electricidad para consumo propio y a las receptoras, en los siguientes límites de tensiones nominales:

a)    Corriente alterna: igual o inferior a 1.000 voltios.

b)    Corriente continua: igual o inferior a 1.500 voltios.

2.     El presente Reglamento se aplicará:

a)    A las nuevas instalaciones, a sus modificaciones y a sus ampliaciones.

b)    A las instalaciones existentes antes de su entrada en vigor que sean objeto de modificaciones de importancia, reparaciones de importancia y a sus ampliaciones.

c)    A las instalaciones existentes antes de su entrada en vigor, en lo referente al régimen de inspecciones, si bien los criterios técnicos aplicables en dichas inspecciones serán los correspondientes a la reglamentación con la que se aprobaron.

Se entenderá por modificaciones o reparaciones de importancia las que afectan a más del 50 por 100 de la potencia instalada. Igualmente se considerará modificación de importancia la que afecte a líneas completas de procesos productivos con nuevos circuitos y cuadros, aun con reducción de potencia.

3.    Asimismo, se aplicará a las instalaciones existentes antes de su entrada en vigor, cuando su estado, situación o características impliquen un riesgo grave para las personas o los bienes, o se produzcan perturbaciones importantes en el normal funcionamiento de otras instalaciones, a juicio del órgano competente de la Comunidad Autónoma.

4.    Se excluyen de la aplicación de este Reglamento las instalaciones y equipos de uso exclusivo en minas, material de tracción, automóviles, navíos, aeronaves, sistemas de comunicación, y los usos militares y demás instalaciones y equipos que estuvieran sujetos a reglamentación específica.

5.     Las prescripciones del presente Reglamento y sus instrucciones técnicas complementarias (en adelante ITCs) son de carácter general unas, y específico, otras. Las específicas sustituirán, modificarán o complementarán a las generales, según los casos.

6.     No se aplicarán las prescripciones generales, sino únicamente prescripciones específicas, que serán objeto de las correspondientes ITCs, a las instalaciones o equipos que utilizan «muy baja tensión» (hasta 50 V en corriente alterna y hasta 75 V en corriente continua), por ejemplo las redes informáticas y similares, siempre que su fuente de energía sea autónoma, no se alimenten de redes destinadas a otros suministros, o que tales instalaciones sean absolutamente independientes de las redes de baja tensión con valores por encima de los fijados para tales pequeñas tensiones.

Artículo 3.    Instalación eléctrica.

Se entiende por instalación eléctrica todo conjunto de aparatos y de circuitos asociados en previsión de un fin particular: producción, conversión, transformación, transmisión, distribución o utilización de la energía eléctrica.”

“Artículo 10.    Tipos de suministro.

1.    A efectos del presente Reglamento, los suministros se clasifican en normales y complementarios.

A) Suministros normales son los efectuados a cada abonado por una sola empresa distribuidora por la totalidad de la potencia contratada por el mismo y con un solo punto de entrega de la energía.

ES) Suministros complementarios o de seguridad son los que, a efectos de seguridad y continuidad de suministro, complementan a un suministro normal. Estos suministros podrán realizarse por dos empresas diferentes o por la misma empresa, cuando se disponga, en el lugar de utilización de la energía, de medios de transporte y distribución independientes, o por el usuario mediante medios de producción propios. Se considera suministro complementario aquel que, aun partiendo del mismo transformador, dispone de línea de distribución independiente del suministro normal desde su mismo origen en baja tensión. Se clasifican en suministro de socorro, suministro de reserva y suministro duplicado:

a)    Suministro de socorro es el que está limitado a una potencia receptora mínima equivalente al 15 por 100 del total contratado para el suministro normal.

b)    Suministro de reserva es el dedicado a mantener un servicio restringido de los elementos de funcionamiento indispensables de la instalación receptora, con una potencia mínima del 25 por 100 de la potencia total contratada para el suministro normal.

c)    Suministro duplicado es el que es capaz de mantener un servicio mayor del 50 por 100 de la potencia total contratada para el suministro normal.

2.     Las instalaciones previstas para recibir suministros complementarios deberán estar dotadas de los dispositivos necesarios para impedir un acoplamiento entre ambos suministros, salvo lo prescrito en las instrucciones técnicas complementarias. La instalación de esos dispositivos deberá realizarse de acuerdo con la o las empresas suministradoras. De no establecerse ese acuerdo, el órgano competente de la Comunidad Autónoma resolverá lo que proceda en un plazo máximo de 15 días hábiles, contados a partir de la fecha en que le sea formulada la consulta.

3.    Además de los señalados en las correspondientes instrucciones técnicas complementarias, los órganos competentes de las Comunidades Autónomas podrán fijar, en cada caso, los establecimientos industriales o dedicados a cualquier otra actividad que, por sus características y circunstancias singulares, hayan de disponer de suministro de socorro, de reserva o suministro duplicado.

4.    Si la empresa suministradora que ha de facilitar el suministro complementario se negara a realizarlo o no hubiera acuerdo con el usuario sobre las condiciones técnico-económicas propuestas, el órgano competente de la Comunidad Autónoma deberá resolver lo que proceda, en el plazo de quince días hábiles, a partir de la fecha de presentación de la controversia.”

“Artículo 20.    Mantenimiento de las instalaciones.

Los titulares de las instalaciones deberán mantener en buen estado de funcionamiento sus instalaciones, utilizándolas de acuerdo con sus características y absteniéndose de intervenir en las mismas para modificarlas. Si son necesarias modificaciones, éstas deberán ser efectuadas por un instalador autorizado.


Artículo 21.    Inspecciones.

Sin perjuicio de la facultad que, de acuerdo con lo señalado en el artículo 14 de la Ley 21/1992, de Industria, posee la Administración pública competente para llevar a cabo, por sí misma, las actuaciones de inspección y control que estime necesarias, el cumplimiento de las disposiciones y requisitos de seguridad establecidos por el presente Reglamento y sus instrucciones técnicas complementarias, según lo previsto en el artículo 12.3 de dicha Ley, deberá ser comprobado, en su caso, por un organismo de control autorizado en este campo reglamentario.

A tal fin, la correspondiente instrucción técnica complementaria determinará:

a)    Las instalaciones y las modificaciones, reparaciones o ampliaciones de instalaciones que deberán ser objeto de inspección inicial, antes de su puesta en servicio.

b)    Las instalaciones que deberán ser objeto de inspección periódica.

c)    Los criterios para la valoración de las inspecciones, así como las medidas a adoptar como resultado de las mismas.

d)    Los plazos de las inspecciones periódicas.

Artículo 22.    Instaladores autorizados.

Las instalaciones eléctricas de baja tensión se ejecutarán por instaladores autorizados en baja tensión, autorizados para el ejercicio de la actividad según lo establecido en la correspondiente instrucción técnica complementaria, sin perjuicio de su posible proyecto y dirección de obra por técnicos titulados competentes.

Según lo establecido en el artículo 13.3 de la Ley 21/1992, de Industria, las autorizaciones concedidas por los correspondientes órganos competentes de las Comunidades Autónomas a los instaladores tendrán ámbito estatal."

Más adelante se establecen Inspecciones periódicas y como consecuencia de ello, seguramente, en muchas Comunidades con una instalación muy deficiente y que conoce o puede conocer la empresa suministradora y los Organismos de Control Autorizados podrían pasar la inspección, con un gran susto para los usuarios.

4.    INSPECCIONES.

Las instalaciones eléctricas en baja tensión de especial relevancia que se citan a continuación, deberán ser objeto de inspección por un Organismo de Control, a fin de asegurar, en la medida de lo posible, el cumplimiento reglamentario a lo largo de la vida de dichas instalaciones.

Las inspecciones podrán ser:

- Iniciales: Antes de la puesta en servicio de las instalaciones.

- Periódicas;

4.1       Inspecciones iniciales.

Serán objeto de inspección, una vez ejecutadas las instalaciones, sus ampliaciones o modificaciones de importancia y previamente a ser documentadas ante el Órgano competente de la Comunidad Autónoma, las siguientes instalaciones:

a) Instalaciones industriales que precisen proyecto, con una potencia instalada superior a 100 kW;

b) Locales de Pública Concurrencia;

c) Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto garajes de menos de 25 plazas;

d) Locales mojados con potencia instalada superior a 25 kW;

e) Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW; g) Quirófanos y salas de intervención;

h) Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior 5 kW.

4.2       Inspecciones periódicas.

Serán  objeto de inspecciones periódicas,cada 5 años, todas las instalacioneseléctricas en baja

tensión que precisaron  inspección inicial, según el punto 4.1anterior, y cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW.

5.   PROCEDIMIENTO.

5.1. Los Organismos de Control realizarán la inspección de las instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamento de aplicación y, en su caso, de lo especificado en la documentación técnica, aplicando los criterios para la clasificación de defectos que se relacionan en el apartado siguiente. La empresa instaladora, si lo estima conveniente, podrá asistir a la realización de estas inspecciones.

5.2. Como resultado de la inspección, el Organismo de Control emitirá un Certificado de Inspección, en el cual figurarán los datos de identificación de la instalación y la posible relación de defectos, con su clasificación, y la calificación de la instalación, que podrá ser:

5.2.1     Favorable: Cuando no se determine la existencia de ningún defecto muy grave o grave. En este caso, los posibles defectos leves se anotarán para constancia del titular, con la indicación de que deberá poner los medios para subsanarlos antes de la próxima inspección; Asimismo, podrán servir de base a efectos estadísticos y de control del buen hacer de las empresas instaladoras.

5.2.2    Condicionada: Cuando se detecte la existencia de, al menos, un defecto grave o defecto leve procedente de otra inspección anterior que no se haya corregido. En este caso:

a) Las instalaciones nuevas que sean objeto de esta calificación no podrán ser suministradas de energía eléctrica en tanto no se hayan corregido los defectos indicados y puedan obtener la calificación de favorable.

b) A las instalaciones ya en servicio se les fijará un plazo para proceder a su corrección, que no podrá superar los 6 meses. Transcurrido dicho plazo sin haberse subsanado los defectos, el Organismo de Control deberá remitir elCertificado con la calificación negativa al Órgano competente de la Comunidad Autónoma.

5.2.3    Negativa: Cuando se observe, al menos, un defecto muy grave. En este caso:

a) Las nuevas instalaciones no podrán entrar en servicio, en tanto no se hayan corregido los defectos indicados y puedan obtener la calificación de favorable.

b) A las instalaciones ya en servicio se les emitirá Certificado negativo, que se remitirá inmediatamente al Órgano competente de la Comunidad Autónoma.

6.   CLASIFICACIÓN DE DEFECTOS.

Los defectos en las instalaciones se clasificarán en: Defectos muy graves, defectos graves y defectos leves.

6.1        Defecto Muy Grave.

Es todo aquél que la razón o la experiencia determina que constituye un peligro inmediato para la seguridad de las personas o los bienes.

Se consideran tales los incumplimientos de las medidas de seguridad que pueden provocar el desencadenamiento de los peligros que se pretenden evitar con tales medidas, en relación con:

- Contactos directos, en cualquier tipo de instalación;

- Locales de pública concurrencia;

- Locales con riesgo de incendio o explosión;

- Locales de características especiales;

- Instalaciones con fines especiales;

- Quirófanos y salas de intervención.

6.2        Defecto Grave.

Es el que no supone un peligro inmediato para la seguridad de las personas o de los bienes, pero puede serlo al originarse un fallo en la instalación. También se incluye dentro de esta clasificación, el defecto que pueda reducir de modo sustancial la capacidad de utilización de la instalación eléctrica.

Dentro de este grupo y con carácter no exhaustivo, se consideran los siguientes defectos graves:

- Falta de conexiones equipotenciales, cuando éstas fueran requeridas;

- Inexistencia de medidas adecuadas de seguridad contra contactos indirectos;

- Falta de aislamiento de la instalación;

- Falta de protección adecuada contra cortocircuitos y sobrecargas en los conductores, en función de la intensidad máxima admisible en los mismos, de acuerdo con sus características y condiciones de instalación;

- Falta de continuidad de los conductores de protección;

-  Valores elevados de resistencia de tierra en relación con las medidas de seguridad adoptadas.

- Defectos en la conexión de los conductores de protección a las masas, cuando estas conexiones fueran preceptivas;

- Sección insuficiente de los conductores de protección;

- Existencia de partes o puntos de la instalación cuya defectuosa ejecución pudiera ser origen de averías o daños;

- Naturaleza o características no adecuadas de los conductores utilizados;

- Falta de sección de los conductores, en relación con las caídas de tensión admisibles para las cargas previstas;

- Falta de identificación de los conductores "neutro" y "de protección";

- Empleo   de   materiales,   aparatos   o   receptores   que   no   se   ajusten   a   las especificaciones vigentes.

- Ampliaciones o modificaciones de una instalación que no se hubieran tramitado según lo establecido en la ITC -BT 04.

- Carencia del número de circuitos mínimos estipulados

- La sucesiva reiteración o acumulación de defectos leves.

6.3   Defecto Leve.

Es todo aquel que no supone peligro para las personas o los bienes, no perturba el funcionamiento de la instalación y en el que la desviación respecto de lo reglamentado no tiene valor significativo para el uso efectivo o el funcionamiento de la instalación.”

Es importante revisar los elementos de seguridad de la instalación eléctrica, evitando que salten continuamente, si es que saltan, a veces ni saltan y se pueden producir incendios, calentamientos de la instalación, etc. En tiempo de lluvias pueden saltar por un exceso de humedad, debiendo tomar las medidas necesarias con tiempo.

Un elemento olvidado en las instalaciones eléctricas, sobre todo en las comunidades, es la toma de tierra. Esta necesita un mantenimiento y la verificación de su eficacia. De vez en cuando se debe echar agua en la arqueta o en la zona en donde está instalada. El mantenimiento de la toma de tierra es muy importante, no debe olvidarse.  

En las instalaciones antiguas y fuera de norma es muy habitual que algún vecino haga una toma de tierra por su cuenta, pero no donde se debe realizar, sino en cualquier sitio de la vivienda, conectándola, muy frecuentemente, a una tubería del agua o de la calefacción. Esto es muy peligroso porque pueden producir descargas de corriente en los grifos de la cocina y servicios de otras viviendas causando accidentes graves. No es la primera vez que uno toca un grifo para lavarse las manos y le da corriente. Para detectar este problema es necesario medir en cada vivienda y a veces, el que está produciendo la avería lo conoce y procura desconectar antes de que entren en su vivienda. Son unos irresponsables.

No solamente debe disponer de una correcta instalación en los elementos comunes, es necesario que las instalaciones particulares, en viviendas, locales, garajes, etc. estén de acuerdo a la normativa vigente, evitando posibles incendios.  

Mantener los cuartos de contadores en perfectas condiciones es una buena forma de tener seguridad, evitando que sea un pequeño trastero, que tenga humedades, o que acceda todo aquel que lo desee.

Si en su comunidad ya se realizan revisiones preventivas por personal debidamente autorizado, con su carnet de instalador, solicite un informe sobre la situación, podrá  ser muy útil en caso de un siniestro y, además, podrá  informar a los propietarios de la instalación o de las mejoras y reparaciones necesarias.

Su comunidad debe utilizar los conocimientos de los profesionales y empresas especializadas; con un buen asesoramiento podrá  mantener la instalación fundamental de la finca en perfectas condiciones. Le asesorarán de cómo puede ahorrar energía con las distintas formas de contratación y distintos elementos que se pueden instalar, por ejemplo, la energía reactiva que en muchos edificios supone una importante cifra de la factura.

La potencia activa es una potencia útil que utilizan los receptores, tales como motores, transformadores, fluorescencias, etc., para desarrollar su propia función. Sin embargo la potencia reactiva se necesita para generar campos magnéticos de estos receptores, pero no se transforma en una energía útil.

La corriente reactiva, al circular por la instalación, produce caídas de tensión, siendo, posiblemente, el factor determinante la falta de aprovechamiento de la capacidad de la instalación, produciéndose efectos negativos como pueden ser:

*calentamiento de los cables con la consiguiente pérdida de sección y de utilización de energía activa.

*caídas de tensión en la línea.

*necesidad de sobredimensionar las protecciones.

*sobrecargas en los transformadores de potencia.

*encarecimiento en la factura eléctrica.

Para solucionar estas cuestiones es recomendable corregir este factor de potencia, además las compañías eléctricas se ven en la necesidad de cargar al usuario una cantidad adicional en la facturación en concepto de energía reactiva.

Esta situación se corrige con la instalación de unos elementos existentes en el mercado y cualquier instalador autorizado puede hacerlo.   Su costo puede ser amortizado en uno o varios años, dependiendo del recargo de reactiva que tenga su comunidad. No todas las comunidades tienen este recargo. Verifíquelo en la factura que le remite la compañía.

Se puede ahorrar energía con la instalación de elementos de bajo consumo, tales como bombillas, electrodomésticos, calefacción con acumuladores nocturnos, etc. Los Organismos Oficiales, en colaboración con las compañías, ayudan a los usuarios en el ahorro de energía. Puede solicitar información en la Compañías sobre las campañas de ahorro de energía,  garajes y jardines.

Las instalaciones, debido al exceso de consumo, por el calor de verano (aire acondicionado), por el frío en el invierno, suelen sufrir calentamientos de los cuadros y atornillados de los cables, produciéndose dilataciones y al final, quedan con holguras que causan malos contactos y, al final, posibles conatos de incendio.

En el Código Técnico de la Edificación:

Sección HE 5

Contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica (BOE)

“4 Mantenimiento

1 Para englobar las operaciones necesarias durante la vida de la instalación para asegurar el funcionamiento, aumentar la fiabilidad y prolongar la duración de la misma, se definen dos escalones complementarios de actuación:

a) plan de vigilancia;

b) plan de mantenimiento preventivo.

4.1 Plan de vigilancia

1 El plan de vigilancia se refiere básicamente a las operaciones que permiten asegurar que los valores operacionales de la instalación son correctos. Es un plan de observación simple de los parámetros funcionales principales (energía, tensión etc.) para verificar el correcto funcionamiento de la instalación, incluyendo la limpieza de los módulos en el caso de que sea necesario.

4.2 Plan de mantenimiento preventivo

1 Son operaciones de inspección visual, verificación de actuaciones y otros, que aplicados a la instalación deben permitir mantener dentro de límites aceptables las condiciones de funcionamiento, prestaciones, protección y durabilidad de la instalación.

2 El plan de mantenimiento debe realizarse por personal técnico competente que conozca la tecnología solar fotovoltaica y las instalaciones eléctricas en general. La instalación tendrá un libro de mantenimiento en el que se reflejen todas las operaciones realizadas así como el mantenimiento correctivo.

3 El mantenimiento preventivo ha de incluir todas las operaciones de mantenimiento y sustitución de elementos fungibles ó desgastados por el uso, necesarias para asegurar que el sistema funcione correctamente durante su vida útil.

4 El mantenimiento preventivo de la instalación incluirá, al menos, una revisión semestral en la que se realizarán las siguientes actividades:

a) comprobación de las protecciones eléctricas;

b) comprobación del estado de los módulos: comprobar la situación respecto al proyecto original y verificar el estado de las conexiones;

c) comprobación del estado del inversor: funcionamiento, lámparas de señalizaciones, alarmas, etc;

d)  comprobación del estado mecánico de cables y terminales (incluyendo cables de tomas de tierra y reapriete de bornas), pletinas, transformadores, ventiladores/extractores, uniones, reaprietes, limpieza.”

No dude en acudir a profesionales y empresas de servicios debidamente autorizados por los Organismos competentes, establezca un contrato de mantenimiento con el fin de evitar que la Comunidad esté pendiente de la instalación, la empresa o el profesional se ocupará  de pasar en los plazos establecidos emitiendo un informe sobre ésta .

Seguramente la instalación eléctrica de su comunidad, de su finca no reúne las condiciones adecuadas. No corra riesgos y solicite un informe técnico, así como los correspondientes presupuestos de obra a las empresas y profesionales de servicios debidamente autorizados.

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