• comunidad propietarios, tendederos ropa, patios, fachadasEn la gran mayoría de los edificios no existen los tendederos particulares en las viviendas. En algunos edificios se han habilitado zonas de la cubierta plana para tender. Esto causa graves problemas en las viviendas, se tiende en las terrazas, si tienen o en otros lugares, muchas veces prohibidos por la normativa municipal.


Los estatutos de la Comunidad no tienen previsto este problema y sería necesario tratar el asunto en Junta a fin de tomar un acuerdo sobre el lugar destinado como tendedero, un acuerdo por unanimidad con la reserva de este tipo de acuerdos para las nuevos propietarios en caso de no constar en el Registro de la Propiedad.

Lo más habitual y común es tender en los patios de luces comunitarios con un consentimiento tácito por parte de todos los propietarios de la finca. Se recuerda que los patios están diseñados para dar luz a los pisos tanto superiores, medios y bajos, pero con esta práctica se estará quitando luz a los pisos inferiores y a los bajos con continúas molestias por la caída y goteo de ropa, etc. y sobre todo si tiene el uso y disfrute del patio.

  • Las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid dice:

Artículo 7.3.4 Programa de vivienda (N-2) (B.O.C.M.)

1. A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.

2. Las diferentes piezas que compongan la vivienda tendrán la condición de pieza habitable, salvo el aseo, vestíbulo, pasillo, tendedero, y dependencias similares.

Las condiciones mínimas a las que han de sujetarse las piezas de una vivienda son:

a) La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación.

b) Pasillos: Pieza por la que se accede a las distintas dependencias que componen la vivienda. Tendrán una anchura mínima de ochenta y cinco (85) centímetros. Podrán existir estrangulamientos que disminuyan el ancho del pasillo no más de quince (15) centímetros, siempre que su longitud no supere los treinta (30) centímetros y, en ningún caso, enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas de las piezas en los pasillos será tal que permita el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de cincuenta (50) centímetros por ciento ochenta (180) centímetros.

c) Tendedero: Dependencia que puede estar formando parte de la vivienda o fuera de la misma en un área común del edificio, y que se utiliza para tender ropa, siendo su implantación optativa.

En caso de estar incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público, su superficie será igual o superior a tres (3) metros cuadrados, de la que, los tres (3) primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad en la categoría de vivienda colectiva. Esta exención en el cómputo de edificabilidad podrá alcanzar cuatro (4) metros cuadrados cuando además se realice la preinstalación de aire acondicionado para la vivienda.

No podrá estar integrado en los balcones o balconadas”

  • Ordenanza Municipal de Policía Urbana y Gobierno de la Villa (B.O.A.M)


“Artículo 32. Queda prohibido terminantemente:

1.º Colocar puestos de cualquier clase en la calzada de las vías.

2.º La instalación de ningún saliente fuera de los haces de las fachadas, obligando, asimismo, a los dependientes de las tiendas a que permanezcan en el interior de los establecimientos.

3.º Colocar en las calles o plazas objetos que obstruyan el tránsito, salvo las vallas o palenques para obras, que se regulan en las Ordenanzas de la Edificación.

4.º Secar ropas en los balcones.

5.º Sacudir prendas o alfombras por balcones o ventanas a la vía pública, fuera de las horas señaladas, o sea, de siete a nueve de la mañana, en verano, y de ocho a diez, en invierno.

Los habitantes de cuartos interiores podrán efectuar la operación de sacudido al patio en las horas arriba indicadas, una vez transcurridas las cuales los porteros están obligados a efectuar la limpieza de dichos patios como exigen la sanidad y la higiene.

Las personas que ocupen patios exteriores no podrán sacudir las ropas por las ventanas del patio.

6.º Colgar prendas o cualesquiera otros efectos u objetos en las fachadas de las casas, en las puertas de las tiendas, en las rejas, en los pisos bajos o en los portales.

Las cortinas o toldos de los establecimientos comerciales o industriales, cuya colocación se autorice por la Alcaldía, deberán colocarse de modo que su punto más bajo se halle, por lo menos, a una altura de 2,25 metros sobre la rasante de la acera y que su saliente deje libre una zona de la misma de 0,40 metros de ancho, como mínimo, a medir desde el bordillo.

7.º Se prohíbe el riego de tiestos, macetas o plantas en los balcones, siempre que produzcan daños o molestias al vecindario.”
Se recoge algunas partes de  esta sentencia que, a su vez, hace referencia a otras en distintas reclamaciones:

  • “Sentencia nº 580/2006 de Audiencia Provincial Valencia, Sección 6ª, de 03 de Octubre 2006


SEGUNDO.-La Sentencia dictada estableció que el objeto de debate se centra en determinar si la instalación de un tendedero en la fachada recayente a un patio de luces tiene o no la consideración de obra de alteración de elementos comunes, precisando la unanimidad o la mayoría de votos para la aprobación de tal obra.
Considera probados los siguientes hechos:
Las partes litigantes son vecinos del inmueble sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de _______, cuyo patio de luces se divide en cuatro partes independientes, siendo privativa de los respectivos propietarios de los bajos la terraza que constituye el suelo del patio de luces.
La mayoría de los vecinos, desde hace muchos años dispone de un tendedero instalado en la fachada del patio de luces, además de disponer de otro en la azotea, los demandados disponen de un tendedero atornillado a la fachada del patio de luces recayente a la terraza o suelo del mismo, propiedad del actor.
Que el actor no vive en dicho piso desde hace unos dos años.
Que con fecha 22 de diciembre de 2004 se celebró Junta de propietarios para aprobar de forma expresa el derecho de los vecinos a disponer de un tendedero en las fachadas del patio de luces, reunión a la que acudió el hijo del actor en representación de su padre, siendo el único de los asistentes que manifestó su oposición, abandonando la reunión sin firmar el acta.
Sobre la base de tales hechos y fijada la cuestión litigiosa, la sentencia apelada concluye que no resulta necesario el consentimiento unánime de todos los vecinos para la instalación de un tendedero atornillado a la fachada pues ello no implica una alteración de la configuración de un elemento común, amén de que el carácter común del patio de luces excluye todo impedimento para su instalación. Reseña el hecho de que el acuerdo adoptado en la junta de vecinos celebrada el 22 de diciembre de 2004 no fue impugnado por el actor. Considera abusivo y contraria a derecho la pretensión deducida por el actor pues vulnera la prohibición del ejercicio antisocial del derecho, ya que pretende limitar el derecho del actor consentido todos los demás copropietarios sin obtener con ello provecho alguno.
En cuanto a la indemnización de 600 euros reclamada por el actor la sentencia apelada considero que no se había acreditado en modo alguno la realidad de los daños cuya indemnización se pretende.
Todo lo expuesto conduce al fallo desestimatorio antes trascrito con expresa imposición de costas a la parte actora.
TERCERO.-Notificada la Sentencia, los actores D. _____ previa preparación interpuso recurso de apelación alegando que en contra de lo afirmado en la sentencia recurrida la instalación del tendedero entra dentro de lo prevenido en el artículo 7 de la LPH y dado que ocasiona un perjuicio a un vecino y que en ningún momento se dio cuenta al representante de la comunidad de tales obras, procede exigir su retirada.
Alega que en la reunión celebrada el 22 de diciembre de 2004 no estuvieron presentes todos los vecinos, negando que su hijo ostentara su representación, desconociendo las conclusiones alcanzadas en la misma, no sólo porque su hijo no le representaba sino porque este abandonó la reunión antes de que finalizara. Así pues no habiendo asistido y no teniendo conocimiento de los acuerdos alcanzados estos debieron serle notificados en la forma prevenida en la LPH, lo que no ha sucedido de suerte que no ha podido ser impugnado, y le ha provocado una situación de indefensión.
CUARTO.-El Juzgado dio traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición, interesando que se dictara sentencia confirmando plenamente la dictada por el Juzgado de Instancia.”
….
TERCERO.- Los hechos fijados en el fundamento anterior, constituyen las especiales circunstancias del litigio sometido a la consideración de este tribunal.
Tal y como reconoce la sentencia apelada el objeto de debate se centra en determinar si la instalación de un tendedero en la fachada recayente a un patio de luces tiene o no la consideración de obra de alteración de elementos comunes, precisando la unanimidad o la mayoría de votos para la aprobación de tal obra.
Sobre este extremo se ha pronunciado la sección 2ª de esta Audiencia Provincial, en sentencia de fecha 11 de junio de 1999, siendo ponente D. Mariano Tomás Pérez, sentencia en que fundamenta su pretensión la demandante y la que se dispone:
"TERCERO.- Del estudio de la sentencia recurrida, de las alegaciones de las partes y de las diligencias practicadas se pueden establecer las siguientes consideraciones:
A) La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1979, establece que asentado el régimen de la propiedad horizontal sobre la entidad física del edificio o finca que le sirve de soporte, la normativa legal consagra el "ius prohibendi" de las innovaciones en los elementos comunes, por lo que sin la autorización de la totalidad de los interesados no viene permitido, a uno solo de ellos, innovar la configuración o estado exterior del inmueble, o levantar construcciones en espacio común, o cubierto para utilizarlo o disfrutarlo de manera distinta a la prevista en los estatutos.
B) Desde dicho posicionamiento, la Audiencia Territorial de Valencia, en su sentencia de fecha 27 de julio de 1983, declaró ilegal el acuerdo, tomado por mayoría y no por unanimidad, de una Junta de Propietarios, de colocar tendederos en el patio de luces recayente a las terrazas de uso exclusivo de alguno de los comuneros, estableciendo expresamente que "la colocación de tales tendederos, tiene que realizarse en el muro interior, ocupando el vuelo de las terrazas interiores, y la colocación para secar ropas mojadas en tales tendederos, con el subsiguiente goteo sobre las terrazas, constituye una actividad incómoda para los propietarios de las viviendas de la planta primera, por lo que el acuerdo y su ejecución conculca el artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal ".
C) No cabe duda de que el supuesto debatido en la presente litis, tiene su objeto en un caso semejante al resuelto por la sentencia anteriormente comentada, cuyos razonamientos deben ser respaldados para que prospere la pretensión deducida en esta alzada por la parte recurrente, en el sentido de estimarse la infracción legal alegada en el escrito de interposición del recurso, relativa a los artículos 7 y 11 de la ley aplicable de Propiedad Horizontal, desde el momento en que las diligencias practicadas en la dilación probatoria, han acreditado la colocación de los tendederos (confesión judicial), la falta de autorización en Junta de dicho colocación (documental), y las molestia descritas en su relato de alegaciones por parte de la actora.
D) La sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, de fecha 24 de abril de 1984, también se desarrolla en la línea descrita anteriormente en un caso de instalación de tendederos; y la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 10 de agosto de 1971 estableció que si puede tenderse la ropa en la terraza del edificio, procede la prohibición de tendederos en el exterior de las galerías de cada piso.
E) De la práctica probatoria efectuada y en atención a los planteamientos sostenidos en los apartados anteriores, la Sala entiende que no procede respaldar los razonamientos consignados en la sentencia recurrida, por cuanto que las tesis impugnatorias alegadas en el presente recurso desvirtúan el contenido de dicha sentencia, en el sentido de que no aparecen correctamente valoradas las diligencias practicadas en la dilación probatoria; todo lo cual constituye base suficiente para atender la pretensión deducida por el recurrente, estimando el presente recurso y revocando la resolución cuestionada."
Frente a este criterio, la sentencia de esta Audiencia Provincial sección 7º de fecha 13 de junio de 2000, siendo ponente Dª Guadalupe, se mostro favorable a la colocación de tendederos en el patio de luces por existir un consentimiento tácito, así dicha sentencia razona que:
"PRIMERO.- Alega la parte recurrente que la interpretación realizada por el Juzgador "a quo" del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no sea ajustado a la aplicación restrictiva que debe informar la citada norma. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, realiza consideraciones únicamente respecto de los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios del piso, locales de propiedad particular, sólo cuando realicen modificaciones arquitectónicas, instalaciones servicios "de aquel", y entiende el recurrente que la norma se refiere a modificaciones del piso o local particular. La demandada al instalar el tendedero, habría supuesto la modificación no de su piso, sino de un elemento común al existir la posición manifiesta de esta parte, debe de aplicarse el artículo 397 del Código Civil, por el cual ninguno de los condueños podrá sin el consentimiento de los demás hacer alteraciones en la cosa común aunque de ella pudieren resultar ventajas para todos. Si bien no se ha probado la existencia de ningún perjuicio para esta parte, pero si se puede considerar perjudicada puesto que la terraza es de uso privativo y está ubicada en la parte inferior del tendedero. Considera la Sala a la vista de las alegaciones realizadas por la parte recurrente, que no pueden prosperar las alegaciones efectuadas por la parte recurrente, procediendo la desestimación del recurso de apelación formulado. La presente demanda se ejercita por uno de los comuneros (el que ostenta el uso privativo de una de las terrazas, que es un elemento común del edificio), contra otro que ha procedido a poner un tendedero atornillado en una de sus ventanas recayentes a la anterior terraza, y como detalles de recogen en la sentencia, que si bien no hay una petición expresa para la instalación del tendedero, tampoco hay una oposición formal de la Comunidad de Propietarios, sino que en todo caso, debe de interpretarse como un acuerdo tácito en la medida que la Comunidad de Propietarios, a través de su Presidente no ha manifestado su oposición a su instalación, y máxime si tenemos en cuenta, que existen varios tendederos de las mismas condiciones que el de la demandada.
En un supuesto parecido se pronuncia la A.P de Jaén, en sentencia de fecha, 24-10-98 :
"Es indiscutible que el patio de luces en el que se encuentran instalados los tendederos en litigio tiene el carácter de elemento común del inmueble, tanto como porque así lo exige su misión arquitectónica y funcional dentro del edificio en órdenes al disfrute por los propietario de los edificios de sus derechos de luces, vistas y ventilación e incluso el tendido de ropa como por la presunción legal, no desvirtuada en autos que se deriva del artículo 396, del Código Civil que conceptúa como parte de co-propiedad, y ello sin perjuicio de que con conforme a la escritura de compraventa se atribuya el uso y disfrute del patio a la vivienda del actor en cuanto a la posibilidad de transitarlo y ocuparlo en su superficie, como consecuencia lógica de su ubicación respecto de la vivienda, sin que ello obste a que se prive a dicho patio de luces del carácter de elemento común, y por tanto, el que en los pisos superiores se puedan colocar tendederos en dicho patio, para ser utilizados, ya que como queda constancia en las fotografías aportadas a los autos su misión es para colocar en ellos la ropa menor de la casa, quedando los tendederos de la terraza del edificio para colocar en ellos la ropa mayor (manteas y sábanas). Como señalan las SSTS de 2 de enero de 1980, 10 de abril de 1981, 20 de marzo de 1984, 30 de septiembre de 1988 y 6 de febrero de 1989 "aparte de que conforme al título constitutivo se debate sobre un patio común, este carácter se revela asimismo por tomar de él luz y ventilación todas las viviendas del inmueble, pudiendo decirse que por ese destino y por su propia naturaleza el espacio central de esas viviendas ha de ser elemento común de las mismas, lo que no excluye que el mero uso del patio común sea atribuido a la de la planta baja, sin menoscabo de su carácter y sin obstar a los demás condominios" y en la de 28 de abril de 1997 se señala que "la calificación de un elemento, como común o privativo, de un edificio en régimen de propiedad horizontal, además de su componente fáctico tiene también en una connotación de "quaestio iuris", que es la que permite que la misma pueda ser revisada en un recurso de casación. Además de los elementos comunes por naturaleza, que son los que, con carácter meramente enunciativo y no excluyente o de "numerus clausus" relaciona el art. 396 del Código Civil -entre ellos los patios- existen los llamados elementos comunes por destino o accesorios que, sin serlo por naturaleza o esenciales, han de estar sometidos, en cuanto a su alteración o supresión, al mismo régimen jurídico que aquéllos". Dado el carácter común del patio es obvio que no existe impedimento alguno para poder instalar en los mismos los tendederos, máxime si se tiene en cuenta que el promotor del edificio, F., que a su vez vendió el piso al actor, encargó al albañil don Andrés la instalación de los tendederos casi en las mismas fechas en que se construyó el edificio, manteniéndose ese signo aparente de servidumbre desde entonces por acuerdo tácito unánime de todos los propietarios. Por ello resulta abusivo y totalmente contrario a derecho la pretensión deducida por el actor de obligar al resto de los propietarios del inmueble a que quiten los citados tendederos.
La aplicación del artículo 397 del Código Civil, debe de integrarse con la normativa de carácter especial que se establece en la normativa sobre propiedad horizontal y el ejercicio del derecho, debe de realizarse de acuerdo con la buena fe y sin abuso de derecho, de conformidad con el artículo 7 del Código Civil.
Así pues, damos por reproducidos los fundamentos jurídicos de la sentencia de primera instancia, debiendo considerarse correctamente aplicado al supuesto concreto el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y debemos desestimar el recurso de apelación planteado y confirmar la sentencia de primera instancia."
CUARTO.- En el presente supuesto y dado que la sentencia de instancia se basa fundamentalmente en el ejercicio antisocial del derecho por parte del actor y la existencia de un consentimiento tácito de la comunidad que posteriormente devino expreso mediante la celebración de la reunión del día 22 de diciembre de 2004, esta Sala entiende que debe prosperar el presente recurso de apelación en base a las siguientes consideraciones:
Frente a la afirmación de que se trata de un uso antisocial del derecho pues se limita el derecho de los demandados sin obtener con ello provecho alguno, resulta más cierto que los demandados no se ven privados de su derecho a tender pues disponen de una terraza común en la que tienen asignado un lugar específico para tales menesteres cada uno de los propietarios del inmueble incluidos los demandados.
Originariamente y según resulta de las pruebas testificales el patio de luces, elemento común del edificio, no estaba destinado a permitir a los copropietarios tender sus coladas, sino que a tal fin se destino la azotea. La colocación de los tendederos ha sido reciente en el tiempo según se desprende del testimonio de Dª ______ e incluso alguno vecinos no disponen de ellos como sucede con el testigo D.______, Si bien existen otros tendederos en el patio de luces, ha quedado acreditado que el único que recae sobre la terraza de uso privativo del actor es el de los demandados, siendo este el único que le puede originar alguna molestia provocada por los accidentes propios de la tarea doméstica litigioso, esto es tender (caída accidental de prendas, caída de pinzas).
Siendo la colocación del tendedero una alteración de un elemento común requiere el consentimiento unánime de los copropietarios, unanimidad que no se alcanzó el 22-12-04, como recoge la propia acta, en la que se hace constar que se han emitido 11 votos a favor y uno en contra.
Por todo ello no comparte esta Sala los fundamentos de la sentencia impugnada.
QUINTO.- Por lo que se refiere a las alegaciones efectuadas por el apelante en torno a la asistencia a la reunión del 22-12-04, se trata de una cuestión nueva no planteada en instancia teniendo este Tribunal vedado su conocimiento pues colocaría a la apelada en una situación de indefensión, máxime si tenemos presente que el hijo del actor que intervino como testigo, durante su declaración afirmó haber asistido a dicha reunión en representación de su padre.

Cosa distinta es el hecho de que no tuvo conocimiento del acta pues abandono la reunión antes de finalizar. Dicho hecho no es controvertido pues se desprende del propio contenido del acta aportada por los demandados, en la que se hace expresa mención a que el hijo del actor "se ha ido" y en la que no consta su firma. ….”

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